君合法评丨房地产投资信托（REITs）专题系列研究之四——新加坡REITs简介（(新加坡信托集团有限公司)

目

录

十、 信息披露

十一、 税收政策

十二、 典型案例

十 信息披露

新加坡金管局对在新交所上市发行的REITs规定了详细的信息披露要求1，主要从年度报告（Annual report）和招股说明书（Prospectus）两个方面进行了规定：

1

管理人需要披露于年度报告中的信息主要包括：

2

招股说明书中应披露的信息主要包括：

招股说明书和年度报告是REITs在新加坡发行时和上市后的过程中重要的文件，因此新加坡金融管理局对招股说明书和年度报告中应披露的主要信息做出了上述较为详细的规定。

十一 税收政策

自2001年起，新加坡先后推出、更新了多项税收优惠政策，鼓励境外公司将境外房地产通过新加坡REITs的架构在新加坡上市，例如税务机关在2001年制订的“税务透明待遇”（Tax Transparency Treatment）。根据该规定，在REITs将至少90%的应税收入分配给REITs投资者，即信托单位持有人的情况下，可申请享受该特殊优惠待遇，即REITs层面在新加坡免征所得税，仅由REITs投资者作为最终纳税主体，缴纳相应税款，避免了重复征税问题。

除税务透明待遇外，新加坡REITs还享受如下税务优惠：

1、所有个人投资者（无论新加坡境内或境外）均无需缴纳收益税；

2、对于2025年12月31日前派发的收益，新加坡境外的机构投资者可享受预扣税减免，仅需缴纳10%的预扣税（税率从20%降至10%）；

3、新注入REITs的不动产免征印花税；

4、在满足以下条件的基础上，所有REITs的境外收入免税：

十二 典型案例

作为亚洲第二大REITs公开发行市场，新加坡交易所拥有较为完善的法规体系。目前，在新加坡交易所上市的REITs的底层资产主要包括零售、工业、商业办公、酒店度假、健康护理等多种类型，这些资产主要位于新加坡、中国、马来西亚、印度尼西亚等多个国家。根据新加坡交易所网站公布的信息4，截至2018年11月30日，共有42支REITs在新加坡交易所公开发行上市。

下文将简要介绍包括X德商用中国信托、X通网城房地产投资信托在内的共2支已在新加坡交易所公开发行上市的REITs，其中X德商用中国信托的底层物业资产主要为购物中心，X通网城房地产投资信托的底层物业资产主要为电商物流资产。

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X德商用中国信托（X RETAIL CHINA TRUST）

X德商用中国信托于2006年12月8日在新加坡交易所上市，是首个在新加坡交易所上市的全部投资于中国购物中心的房地产投资信托基金，目前由13个收益型购物中心组成5，该等购物中心位于中国9个不同城市新加坡信托集团有限公司，分别为位于北京的西直门X德Mall、望京X德Mall、大峡谷X德Mall和双井X德Mall；位于成都的新南X德Mall；位于上海的七宝X德Mall；位于武汉的X德新民众乐园；位于郑州的X德Mall；位于呼和浩特的赛罕X德Mall；位于广州的X峰广场；位于哈尔滨的学府X德Mall、埃德蒙顿X德Mall；位于长沙的雨花亭X德Mall。

X德商用中国信托的架构和重组

X德商用中国信托通过其在新加坡、香港和巴巴多斯的子公司间接持有中国境内的多个项目公司，进而持有这些项目公司所拥有的底层物业资产。

为实现上述架构，X德商用中国信托收购在中国境外设立的SPV公司，由SPV公司收购中国境内持有不同底层物业资产的项目公司，最终实现上市。

X德商用中国信托的发起人为X德集团，管理人为X德集团间接持有的全资子公司。

X德商用中国信托上市时的架构可参见下图6：

X德商用中国信托的财务表现7

2018年，X德商用中国信托的总收入为2.227亿新元，房地产净收入为1.474亿新元；可派发收入达0.997亿新元，比2017财务年度高出9.4%；增长归因于收购位于广州的X峰广场做出的财务贡献以及多租户商场的良好表现；每单位派息在年末扩大的单位基数上同比增长1.2%至10.22新分。

2

X通网城房地产投资信托（X WORLD REIT）

2016年7月28日，X春控股集团旗下电商物流品牌“X通网城”在新加坡交易所主板成功上市，由此开创了中国电商物流资产在新加坡资本市场上市的先河。X通网城房地产投资信托是一家直接或间接地投资于以电子商务、供应链管理及物流为主要用途的多样化收益型房地产投资组合的新加坡房地产投资信托，其底层物业资产主要集中在中国大陆新加坡信托集团有限公司，投资组合共有包括位于杭州的×港物流一期、X贤港投资、X贤港物流、X卓实业、X恒仓储、X德物流和X洲电商，以及位于武汉的X洛特项目在内的8个电商物流资产8。

X通网城房地产投资信托的架构结构和重组

X通网城房地产投资信托通过其在新加坡设立的控股公司间接持有中国境内的多个物业公司，进而持有这些物业公司所拥有的底层物业资产。

为实现上述架构，X通网城房地产投资信托收购中国境外的控股公司，由境外控股公司收购在中国境内持有不同底层物业资产的物业公司，最终实现上市。

X通网城房地产投资信托的发起人为X春控股集团有限公司，同时发起人是X通网城房地产投资信托具有控制力的信托单位持有人；管理人是X春控股集团的全资子公司。

X通网城房地产投资信托上市时的架构可参见下图9：

X通网城房地产投资信托的财务表现10

2018年，X通网城房地产投资信托的资产组合表现继续稳健，每股派息增长2.6%，达6.179新加坡分，年派息率高达9.0%；X通网城房地产投资信托实现总收入9,620万新元，物业净收入8,730万新元，同比分别增长5.3%和5.6%；总收入增长主要受益于2018年4月对武汉X洛特项目的收购，以及租金的逐年增长和年内新租约租金的增长。

注：

1、主要规定于《集合投资计划守则》附件6房地产基金投资。

2、加权平均租期应根据租赁开始之日计算。

3、以国家、资产类别（即股票、抵押贷款证券、债券等）及所有债券的信用等级（即AAA、AA等）分类。

4、%20REITs%20and%20Property%20Trusts%20Insights%20-%20Eng%20%28Nov%202018%29.pdf。

5、信息来源于×德商用中国信托的官方网站，。

6、信息来源于×德商用中国信托2018年年报第6页，%20Annual%20Report%202018.ashx?App=Announcement&FileID=547172。

7、信息来源于×德商用中国信托2018年年报第14页，%20Annual%20Report%202018.ashx?App=Announcement&FileID=547172。

8、信息来源于×通网城房地产投资信托的官方网站，。

9、信息来源于×通网城房地产投资信托的官方网站，。

10、信息来源于×通网城房地产投资信托2018年年报第8页，%20World%20REIT%20Annual%20Report%202018.ashx?App=Announcement&FileID=549157。

李海浮 合伙人

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