2015年10月18日至31日，笔者在新加坡进行了为期两周的学习，通过老师授课、现场考察等方式，较为系统的学习了新加坡在住房管理、房屋修缮、物业管理、绿化交通等方面的先进经验。作为物业管理的从业人员，笔者将在本文中主要介绍新加坡的物业管理情况，并对比上海市的物业管理现状，提出几点启示。
一、新加坡的物业管理情况
在“居者有其屋”的指导理念下，新加坡走出了一条具有其特色的政府组屋为主，商品住宅为辅的住房发展模式，为500多万国民解决了住房问题。
政府组屋是新加坡政府为全国人民建立的、带有保障性质的住宅，以解决居民的住房问题，是新加坡住房的主要存在形式，其建造、管理部门是建屋发展局，实行政府定价出售，居民可以根据法律规定，购买、出租、出售组屋。
商品住宅是完全市场化的住宅形式，采用市场定价，业主向开发企业购买，获得完全产权。
由于以上的住房发展模式，新加坡的物业管理也形成了政府组屋管理模式和商品住宅（私宅）管理模式两种，这其中，政府组屋的物业管理模式成为新加坡物业管理的主体。
（一）房屋所有权关系
住宅小区中的房屋及共用部位、设施设备的所有权，决定了物业管理者、决策者的角色，也决定了物业管理的模式。
1、政府组屋
在新加坡的政府组屋管理体系中，居民购买政府组屋，其本质是购买了99年的政府组屋租赁权，其房屋及其附属的共用部位、设施设备的所有权还是归属于政府下的建屋发展局，这种模式有点类似上海早期的直管公房，只不过是承租人在租用公房时一次性将99年的租金全部付清。
根据这种所有权的关系，建屋发展局承担了组屋的物业管理职责，居民根据承租的房屋情况每月支付管理费用。
2、商品住宅
新加坡的商品住宅与上海的商品住宅基本相同，业主购买后，拥有该房屋的所有权和相关共用区域的区分所有权。其物业管理的责任主体是业主，业主可聘请专业的物业公司实施具体物业管理。
（二）物业管理模式
根据所有权关系，新加坡的物业管理出现了政府组屋和商品住宅两种不同的管理模式。
1、政府组屋的物业管理模式
建屋发展局担任起政府组屋的物业管理职责，但在实际管理中，由政府直接进行物业管理，出现了一定程度的管理不到位、居民反映问题处理不及时等问题，既增加了政府的管理成本，又难以满足居民多方位的合理诉求。为此，1989年新加坡正式建立了市镇理事会，由政府授权，将政府组屋的共用区域的物业管理职责交给了市镇理事会。
市镇理事会是根据新加坡的选区来划分的，由国会议员担任主席，这样就在政府和居民之间，增加了一道由政党组成的缓冲区，有效的解决了政府直接管理的弊端。大多数市镇理事会还是会聘用专业的物业企业来辅助自己进行日常的物业管理，并且在辖区内成立多个民间志愿者组织，以进一步听取居民意见，协调居住中各方的利益和矛盾。
这样，新加坡政府组屋的物业管理模式成为市政理事会管理为主，政府管理为辅，志愿者补充、协调的多方管理模式。
2、商品住宅的物业管理模式
因商品住宅小区范围内所有建筑都归属业主，因此，新加坡的商品住宅物业管理模式基本与上海相同，由业主通过聘请物业企业管理小区内的物业管理相关事宜，业主通过成立业主委员会听取业主意见，监督物业企业的相关工作。
（三）市镇理事会
市镇理事会是新加坡政府组屋物业管理的基础，也是重要的特色之一。市镇理事会的概念是在1984年由当时的国会议员林文兴提出，1986年在宏茂桥试点，1989年正式在全国推行。
1、区域范围
市镇理事会根据新加坡的选区划分（目前新加坡共有89个选区），根据选区当选议员的党派和地理区域情况，分化成了16个市镇理事会，每次新加坡大选后，市镇理事会的划分将会进行调整。一般每个市镇理事会会管理3万至12万套的组屋，人口在15万至30万之间。
2、组织架构
市镇理事会一般由6至40人组成，分为主席、副主席、理事等职务，部分还设有执行秘书。主席、副主席由市镇理事会所在选区当选的国会议员担任，一般为两年轮值；每位议员可以推荐不超过7名的理事，理事主要是基层领袖（志愿者代表）、专业人士及居民，其中，居住在本地的居民人数不能低于三分之二。
根据管理职能，市镇理事会可以下设多个委员会，如财务委员会、招投标委员会、审查委员会、物业保养委员会、宣传与公共关系委员会等，每个国会议员担任一个委员会的负责人，具体负责相关方面的工作。
部分市镇理事会会聘请专业的物业企业进行辖区内具体的物业管理，为此，会设有执行秘书一职，由物业企业负责人担任，负责物业管理的一般事务性工作。
3、工作职责
市镇理事会主要负责辖区内物业管理的相关工作：
一是公共区域的保洁，主要包括楼道、社区道路的清扫，社区内停车场、小贩中心的保洁等；
二是公共区域的绿化，主要包括绿化的修建、管理，可以根据实际需要新增绿化、公园或改造原有绿化；
三是公共区域的维修，主要包括电梯、水泵、水箱等设施的日常养护，按照规定的周期性维修工程，对社区内设施设备的新建、改造等，并提供二十四小时的紧急求援或维修工作；
四是收取管理费，主要包括居民每月交纳的管理费、政府的补助、建屋发展局转付的相关费用；
五是监督执法，主要是对不文明现象的劝阻和进行一定程度的罚款。
在管理职责上，市镇理事会不负责社区的保安和停车收费管理，这点与上海的物业管理不同。
另外，因市镇理事会带有政党特征，因此，还具有协助政府宣传政策、听取民意、协调矛盾、帮助居民解决困难等相关的政府职能。
4、资金收支
市镇理事会的收入包括向居民收取的管理费、政府给予的补贴，以及其他方面的收入。
管理费：辖区内的居民根据所住房屋类型，按月交纳的费用，类似国内的物业管理费，但是包含了维修资金。约占市镇理事会总收入的70%。
政府补贴：政府根据社区情况，对市镇理事会的财政补贴，约占总收入的20%。
其他收入：主要包括资金投资收入、接受的捐赠等，约占总收入的10%。
市镇理事会的支出主要包括管理费（约占14%）、公共水电费（约占34%）、日常维修费（约占14%）、电梯维保费（约占13%）、杂费与清洁费（约占18%）、行政费（约占7%）。
综上，市镇理事会是一个由政党领导的，具有一定政府职能的，按照企业化运作的社区综合管理机构。
（三）物业管理企业职责
在新加坡的商品住宅小区，其物业管理企业的管理职责与上海基本相同，在业主委员会成立前，由开发商通过招标选聘物业企业进行物业管理，业主委员会成立后，业主可以自行招标进行物业企业的选聘。物业企业主要负责小区内的保洁、保安、保绿、保修等工作，也会根据业主需求提供其他的专业服务。其收费模式为包干制。
对于政府组屋，因管理模式的不同，物业企业的职责也有所不同。组屋的物业管理主体是市镇理事会，理事会可以自己进行物业管理，也可以将具体的事务性工作委托给专业的物业企业，经了解，新加坡16个市镇理事会中，只有2个未委托物业企业的。市镇理事会通过招标，将其物业管理职能委托给专业的物业企业，使物业企业具有了市镇理事会的管理职责，包括保洁、保修、保绿、收费等内容，还担当了一部分市镇理事会的政府属性职能，例如，宣传政策、听取民意、协调矛盾、检查执法等。
（四）物业费及维修资金
1、物业费
新加坡的物业费是按房屋类型收取的，如1房式多少钱、2房式多少钱，不同于国内按面积收取的方式。收费及管理模式也根据房屋性质不同而不同。
（1）政府组屋的物业费是由市镇理事会向居民收取，一般每季度收取一次，具体收费标准由市镇理事会根据本社区的情况制定，并可以根据实际情况提高收费标准，无需居民同意。
政府会每月对居住在政府组屋中的居民给予物业费的补贴。下图为宏茂桥市镇理事会的收费和补贴标准：
组屋类型
使用面积
每月收费
每月政府补贴
补贴比例
1房式
30
19元
52.5元
73.40%
2房式
50
27元
53元
66.30%
3房式
60-75
39元
60.75元
60.90%
4房式
80-100
51元
67.5元
57%
5房式
110-135
67.5元
76.5元
54.10%
执行公寓
145
80元
0
0.00%
摊位菜市场/熟食摊等 每月根据面积大小收取63元-165.5元
从以上表格可以看出，新加坡政府对居住在组屋中的居民每月给予了一倍以上的物业费的补贴，并且房屋面积越小（代表居民可能越穷）补贴比例越高，体现了政府对弱势群体的关注和支持。
（2）商品住宅小区的物业费由物业企业收取，物业费标准采用市场定价方式，在物业招标时确定，据了解，一般3房式的商品住宅（使用面积约100平米）物业费每月在300-400元新币，这费用中包含了维修资金。
（3）新加坡也存在不交物业费的情况，对于确实因家庭困难无法交纳的，市镇理事会一般会向政府申请补助以减免该户居民的物业费；对于故意不交的，经寄信和上门劝交无效后，市镇理事会或物业企业会通过法院起诉的方式追讨。商品住宅小区欠交物业费情况极少。
2、维修资金
新加坡无论组屋还是商品住宅，都没有单独设立维修资金，而是将维修资金包含在物业费中一并收取，并由物业管理者进行管理，不同于国内在购房时交纳，并由业主管理的模式。
对于组屋，市镇理事会在收取的物业费中会提取35%的资金作为维修资金，主要用于电梯翻新及大修、外墙粉刷、屋顶翻新、水管及水泵的大修等。
对于商品住宅小区，不区分物业费和维修资金，物业企业会在每年年初制定维修预案和预算，在经业主委员会同意后，按照预案和预算进行维修并从物业费中列支维修费用。
（五）房屋维修
新加坡新建房屋的保修期统一为一年，在一年内的维修都是由开发商承担，超出保修期的房屋维修与国内类似，自用部位由业主自行维修，共用部位一般情况下，由业主决策、物业管理者具体实施。
1、政府组屋的维修
因组屋的所有权属于建屋发展局，市镇理事会受托对组屋的公共区域进行物业管理，因此，在组屋的维修中，新加坡规定，屋内的维修、改造由建屋发展局负责，屋外公共区域的维修、改造由市镇理事会负责。
对于屋内的维修，除日常小修外，建屋发展局也会根据房屋的使用年限开展有针对性的翻新或改造工程，如对早期房屋扩建、新增老年人设施等，这类维修建屋发展局承担主要费用，居民只出很少费用，房屋整体改建、扩建是需要超过75%的相关居民同意后才能实施。
对于公共区域的维修新加坡物业公司名字，分为周期性的维修保养和环境改善。新加坡对组屋的外墙、水泵、电梯等设施设备的维修制定了年限要求，到期前要求必须进行相应的维修或更换。具体年限如下图：
序号
周期性维修项目
周期（年）
1
外墙补修与粉刷
5
2
更换水泵
7
3
更换热水器
12
4
更换屋顶防水/隔热层
14
5
重新安装电信
25
6
更换水管
25
7
更换电梯
28
周期性的维修保养费用主要由政府承担，居民只需出少量资金，对于新增电梯的，需要超过75%的相关居民同意后才能实施。
环境改善工程，主要是由市镇理事会根据社区的情况，在公共区域实施的环境工程，例如修建有盖走廊、儿童游乐场、社区公园等。这些工程的费用主要由政府补助和市镇理事会共同承担。环境改善工程不需要征求相关居民的意见，这点与上海的做法不同。
2、商品住宅小区的维修
因商品住宅小区的所有权归小区内的业主所有，因此，维修养护的责任人是业主，费用也由业主承担，一般是在每月交的物业费中列支。物业企业与业主委员会会在每年年初，根据小区实际情况制定当年的维修预案，听取业主意见后，就会在年内按照预案进行实施。涉及周期性维修养护的工程，一般也是参照组屋的维修年限进行的。
（六）停车管理
新加坡住宅小区中，停车位相对比较充裕，停车矛盾并不突出。商品住宅小区，每位业主都会获得一个免费的停车位，政府组屋的停车位是按月向居民提供出租，一般一个类似上海街坊的区域内都会建立一个停车场，可以满足区域内50%-80%的居民停车需求，如果该区域的停车位不足，居民还可以停到周围属于同一个市镇理事会管辖范围内的停车场，费用都是统一标准的。
政府组屋的停车位是由建屋发展局收取停车费，市镇理事会负责日常的保洁工作，建屋发展局定期将相应的保洁费支付给市镇理事会。
二、新加坡物业管理模式对上海物业管理的启示
新加坡因其住房政策、政治体制等原因，建立了一套适合本国国情的物业管理体制，中国因体制、国情等原因，不能照搬照用，但对于其中的一些理念和做法可以借鉴。
（一）加强住宅小区的综合管理
通过以上介绍，我们可以看出，新加坡在组屋的管理中，市镇理事会不仅承担了物业管理职能，并且成为联接居民和政府多个部门的纽带，是社区中的综合管理部门。针对于上海市的物业管理，笔者认为可以从以下三方面的问题来借鉴学习。
一是从公共服务与市场运作的关系方面。从上海市物业管理的现状来看，如果过分强调政府的公共服务，会造成业主过度依赖政府，希望政府包揽一切，而对于市场化运作，又会形成一切交给市场的想法，忽视政府住宅小区公共服务上应有的作用和职责。实际上，旧住宅小区管理中暴露出的矛盾和问题，从深层次来说，需要物业管理进一步市场化运作，但是目前，相应的收费定价、管理方式还无法实现完全的市场化，这需要政府不断的引导和推进；另一方面，旧住房中集中居住着社会中低收入群体，需要政府予以重点关注，政府在这方面承担公共服务职能和保障措施是完全必要的。我们可以学习新加坡，物业费收费标准采用市场化机制确定，但是政府会对居民进行一定的补贴，生活水平越低补贴力度越大。
二是从住宅小区综合管理与物业管理方面。之前，我们将住宅小区管理单纯的划定为物业管理问题，由房管部门指导物业企业单一管理，造成了很多问题无法管理、无法解决，业主矛盾突出。上海市政府推进的社区综合治理“三年行动计划”，已经将物业管理全面纳入小区综合治理之中，并确定街镇作为社区综合治理的主要部门，明确了住宅小区综合治理中涉及的相关部门应承担的责任边界，出台相应的措施办法，这将对上海的物业管理，乃至社区管理产生积极、深远的影响。
三是从业主自我管理与有序管理方面。住宅商品化以后，业主对财产保值增值的关注程度越来越高，主动要求参与小区自我管理的呼声越来越强，再加上社区事务和基层民主建设的不断扩大，为实现小区自我管理创造了一定的条件。但在现有阶段，小区业主自我约束、监督的机制、制度还不健全，业主自我管理中产生的矛盾还未形成有效的化解机制，少数业委会运作不规范，不能依法履行职责，少部分业委会与居委会、物业企业关系处理上不够协调，已经成为上海市社区管理的难点。对此，我们可以借鉴新加坡的经验，在业主自我管理的基础上加入带有一定政府职能的类似市镇理事会的组织，以进一步增强业主对社区事务的了解和支持，引导业主理性维护自身权益和积极正确参与社区事务，这其中，街镇是可以充当市镇理事会的角色。
（二）不断优化业主自我管理模式
新加坡的市镇理事会虽然带有政党特色，但其成员主要都是当地的居民，其本质上是一种业主自我管理的形式。上海市一直将业主自我管理作为住宅小区综合治理中的重要环节，但通过多年实践，我们发现，上海市实行的业主大会和业委会制度上还存在一定的不足，对此，我们可以借鉴新加坡的经验，纠正“业主自我管理就是完全由业主自治”的片面认识，改变仅仅在程序上把关的被动的工作方法，充分发挥街镇具有的做社区群众工作的天然优势，综合运用街镇的党组织资源、社区管理的行政资源，在房管办事处的积极配合下，切实将业委会工作纳入社区管理的范畴。由过去的房屋行政管理部门管业委会，转变为由社区的党组织和相关行政部门共同管理。重点可关注以下三方面。
一是明确具体职责。要明确街道社区对业委会的指导和监督职责。深化社区物业管理的党建联建工作，加强居民区党组织对业委会的政治和组织领导；在街镇和房管办事处的指导下，由居委会牵头做好业主大会、业委会的组建、换届改选和日常运作的具体指导工作，建议按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业委会成员。
二是要规范运作程序。完善业主大会、业委会、业主小组议事决策规则新加坡物业公司名字，建立业委会成员培训制度，建立健全相应的工作机制；充分发挥业主小组作用，切实履行相关职责。
三是要化解各类矛盾。引导业主自觉遵守业主公约，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束机制；由街镇牵头，发挥人民调解委员会作用，协商解决有关矛盾纠纷；协商不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等法律途径解决。
（三）不断完善社区管理的考核考评体系
健全对社区管理中各主体的考核考评体系，是新加坡社区管理成功的关键因素之一，市镇理事会考评不合格，甚至会直接影响该选区的大选结果。对比上海市的社区管理，建议可从三方面进行完善。
一是将住宅小区的业委会管理纳入对基层党建工作的考核之中。居委会和业委会是居住区居民自治管理的载体，要实现有效管理，就要加强党组织的领导核心作用，对业委会要把好人选关、程序关、议事关。业委会的带头人选定是关键，要积极鼓励居委会干部、党员业主主动竞争、参与业委会工作，宣传、教育群众，使业主大会真正成为广大业主的代言人。各区委中考核基层社区党组织建设工作时，建议将对业委会与其他居住区内的组织是否和谐共处、居住区是否稳定和谐，作为重点考核内容。
二是将住宅小区物业管理纳入对社区管理的考核之中。要实现以人为本，最大限度实现好、维护好、发展好广大人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，在社区、住宅小区中的直接表现就是老百姓的事情解决了没有，居住区各类组织中居民区党组织、居委会、业委会和物业企业的有效运转协调作用发挥了没有，这是检验社区工作好坏的标准。各区对街镇进行考核时，建议对上述内容重点考核。
三是将有关行政管理纳入社区综合管理的考核之中。社区是加强城市管理和社会管理的最终落脚点，也是各类矛盾和利益冲突集中显现的层面。住宅小区综合管理涉及方方面面，政府相关职能部门特别是派出机构，一定要服务、服从社区管理的综合牵头协调，紧紧依靠街镇开展相关工作，形成合力解决问题。各区对有关部门及其派出机构的考核，建议要注重社区综合管理的成效，居住区的和谐才是对各有关部门考核的最终标准。
作者系上海市物业管理事务中心工作人员，本文转自中物协网站！
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