展望2018：新加坡房地产市场分析(新加坡上市房地产经纪公司)

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自2017年1月起，

新加坡楼市就已经屡屡出现复苏迹象

随着3月政府管制的放松，无论是土地市场还是交易市场，都日渐显现明朗态势，权威机构和业内专家纷纷预言新加坡房产最好的入手时机已经到来。今天本栏目有幸请到资深房地产经纪人吴洲先生来展望2018年新加坡的房地产市场行情。

广学而博，专一而精吴洲先生运用了西方管理学较为流行的PEST分析模型（PEST Analysis）来预测2018年的房地产市场

小贴士

PEST分析是战略咨询顾问用来分析行业检阅其外部宏观环境的一种方法。PEST是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、社会（social）和技术（Technological）这四大类影响行业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。

政治环境（Political）

新加坡是议会共和制国家，采取立法、司法、行政三权分立的政治体制，长期以来坚持议会制。人民行动党成立于1954年11月，至今一直保持执政党地位并显示出了绝对的政治优势。以李显龙总理为首的人民行动党（PAP）执政以来坚持依法治国，为新加坡政策的稳定性与连续性提供了有力的保障。

吴洲先生指出：新加坡向来被视为投资房地产的“安全”地点新加坡上市房地产经纪公司，这主要是新加坡环境稳定，风险水平相对较低。毕竟，新加坡是全球少数享有AAA信贷评级的国家。新加坡法制健全、房地产透明度高，是吸引外国买家的原因。政府机构也会定期在网上发布房价，让外国买家可随时获取楼市信息，从而作出适当的购屋决定。自2013年政府实行严厉的调控措施以来，新加坡房价就处于低点，今年一季度，新加坡私人住宅平均价格环比下跌0.5%，连续第14个季度下跌，创下自1975年该数据开始统计以来最长的下跌纪录。在今年3月，政府的调控措施终于出现了松动，新加坡政府首次开始放松对房地产市场的部分限制措施，包括降低售房者的印花税，并将免除印花税所需持有房产的时间从4年缩短至3年，市场情绪随之改善，本地非有地私宅转售价格连续五个月上扬，高档私宅转售价格指数更从2015年6月的低谷，上扬约12％至161，创下三年多来的高点。这使得投资新加坡房地产比其他地区更具吸引力，2018年新加坡房地产价格上扬之势头已日趋明显。

吴洲先生还谈到新加坡上市房地产经纪公司，一些地区近来印花税上扬,也使到新加坡私宅对投资者更具吸引力。例如香港的外国买家支付的印花税上扬至30%，澳洲一些地区的印花税最近也宣布上扬一倍，刚刚上任的新西兰女总理Jacinda Ardern更是直接宣布2018年将禁止海外买家在新西兰购置房产。

经济方面（Economic）

在制造业这个经济大引擎的强劲驱使下，新加坡第三季国内生产总值（GDP）同比增长4.6％，增速为三年多来的最高。新加坡近期的经济表现比预期好，加上通货膨胀率维持在预期水平，新加坡金融管理局宣布维持货币政策不变，即新元不升值，汇率波动的范围和中心点不变。新加坡金融管理局还预计，今年新加坡经济增长将处于预测范围2％至3％的较高端，明年经济保持稳健增长。

在新加坡经济走强、竣工项目减少与集体出售交易持续进行的情况下，吴洲先生预计新加坡私宅价格在从明年起的未来四年内将上扬10% 到17％。吴洲先生还指出，私宅集体出售市场活跃，今年以来，已有14个私宅成功集体售出，总额53亿6000万元，这些交易都是在5月至10月之间完成。

吴洲先生预料目前的集体出售热潮将会在2018年持续，并延续到2019年，而黄金地带的豪宅地段预料很快也会受到青睐。在上一波2005年至2007年的集体出售热潮中，完成的交易总额218亿元。相比之下，目前的交易总额还不到上一波总额的1/3，而发展商对地皮的需求仍然非常强劲。从历史记录来看，集体出售活动向来是私宅周期的指标。集体出售热潮恢复，可能在近期内加快价格的回弹。卖家从房子赚了大笔钱，而且因为需要搬迁而对房子立即有需求。

由于新加坡房地产市场长期低迷，导致许多发展商没有积极填补土地库。随着本地私宅销量好转，意味着未售出的单位也越来越少，而发展商如今也开始积极累积地皮。就需求来说，以上17个集体出售项目将使得2836个单位从市场消失，而将在未来几个月完成的另外四个地段的集体出售项目，则可能有444个单位被拆除。从直接替代需求来看，私宅的销量可能增加2300个单位。私宅空置率也可能因为卖家需要立刻找房子来住而下跌。长期来说，若如今获得大笔款项的卖家，将来再贷款买房，那么将带动更大的需求。

在供应方面，目前一个单位消失，将来就会有四个单位推出，并预计在四五年后建好。即使目前集体出售项目将来可能带来1万4000个新单位，也能够在一年内售罄，不致于供过于求。只要项目隔时推出，横跨不同领域与地点，供应过剩的风险就不会太高。在价格方面，吴洲先生预料在2018年与2019年将每年上扬4% 到5％，并在之后两年放缓至每年2% 到3％，四年之间预料上扬10% 到17％。这将与新加坡国内生产总值同期可能出现15％增长的情况一致，预计到2030年新加坡房价将增长一倍。

社会方面（social）

新加坡有英语、华语、马来语和泰米尔语四种官方语言，是一个多元文化相互交融的国家，这主要体现在其民族构成和宗教文化上。新加坡有华族、马来族、印度族和欧亚族四大民族，各个民族都有区别于其他民族的特定的思想观念和风俗习惯。吴洲先生研究表明，2011年在政府推出ABSD前,购买非有地私宅的外国买家比率为18.9%。今年，该比率已下跌至7.2%。这些外国买家主要来自中国、马来西亚、印度和印度尼西亚,2017年这四国买家在所有外国买家中占61%。虽然大多数外国人(65.1%) 购买的是价格介于50万至150万元的公寓，但豪宅市场也深受外国买家青睐，交易额超过300万元的豪宅比率占房地产总成交量的10.3%。今年3月份房地产新政策的实行，对外国人和本地买家来说是利好消息,明年楼市必然火红。2018年至少将有15个发展项目推出市场,单位总数超过1万个,买家的选择多不胜数。

此外，吴洲先还指出：新加坡民众拥有强烈的环保观念，随着新型节能环保的“绿色”观念被私宅发展商普遍接受并广泛应有到现有发展项目中，民众购买情绪必然高涨，从而激励本地房地产价格上扬。

技术方面（Technological）

新加坡政府历来鼓励国人以及外国人持续提升职业技能，2015政府在预算声明时宣布一系列“未来技能”（Skills Future）新措施。并且政府在2016年拨款10亿元支持未来技能培训计划。吴洲先生指出，本地人以及外国从业人员由更高技术的员工组成会使之房屋购买力得到相应提高，让住户形成的速度上升，从而变相抵消了人口增长放慢的影响，改善房屋的供求情况，使需求比预期的高，本地执行共管公寓（Executive Condominium）已经率先出现求大于供的现象，预计2018至2019年仍会持续这一现象。

通过吴洲先生的PEST分析模型不难看出▼

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关于吴洲：

任职于新交所上市企业，新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。

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