新加坡房产详解 – 公寓篇(新加坡房地产中介公司)

新加坡房产详解 – 公寓篇

01

公寓简介

公寓是什么？它的优势在哪里？

嘉德置业的积木公寓

新加坡房产分三大类，组屋，公寓和别墅。今天小云跟大家详细来介绍一下新加坡的公寓房产。公寓是所有身份的人都可以买的私人住宅项目。与组屋不同，它有自己的安保，泳池，健身房，电影院等小区设施。限制也非常少，价钱不过也相对贵一些。很多人觉得公寓只是比组屋多了个泳池，为何价钱会差这么多？其实还是有很多差别的。小云给大家详细说说公寓对比组屋的优势在哪里：

1

购买条件

公寓来说购买条件十分宽松，可以是任何人，任何身份。一个人可以买， 多个人可以买，甚至公司的名义都可以买。而组屋来说则需要公民或者PR，加上结婚等要求才可以购买。前段时间组屋更是出台了新政策要求PR购买者要满足拿到PR三年后才可以购买的坑爹限制（组屋的详细购买条件请参考新加坡购房攻略：组屋篇）。

当然，新加坡政府在2年前开始严格的控制外国人的投资，导致不同身份要缴纳不同的印花税。具体税率如下：

新加坡公民税率– 房价的3%减去5400新币；

PR（绿卡）税率– 房价的8%减去5400新币；

外国人税率– 房价的18%减去5400新币；

此外，除了除了购买限制外，组屋5年内是不可以整套出租的，PR屋主永远不可以整套出租的。公寓则没有这方面限制。

2

产权

公寓的地契分99年和永久地契。而组屋只有99年的地契。

永久地契通常要比99年贵10-20%左右。其实正常来说，99年已经足够2代人来居住了。那么为什么还是有人热衷于永久地契呢？相对于99年，永久地契的优点主要表现为两个方面：

银行贷款。目前来说，一般地契低于60年就比较难贷款或者贷款人的贷款额度会大大降低。也就是说如果您买了个房龄20年的屋子，住10几年后转售的价值会打一定的折扣，主要原因是接盘人无法贷到足够的款，您需要一个可以支付较多比例的首付的人来接盘。这样有能力来购买的人就会大大减少。

推倒重建。由于新加坡政府早已停止售卖新的永久地契，目前新盘的永久地契全部来源于推倒旧的公寓，在原址上建设新的。永久地契以后被开发商买回来再推倒重建的几率要远远大于99年地契。推倒重建是很多人梦寐以求的事情，因为补贴会远远大于房子本身的市价。

不过永久地契的项目也有它自己的局限性，比如大多数的永久地契的盘都是小盘，因为政府不批地嘛。 还有就是多数的永久地契项目都不在MRT地铁站附近。

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设计，设施，及装修

公寓的设计可以说是个性化十足，如前面放嘉德置业的积木房。有些公寓还有自己的主题，如自行车爱好者主题，多层空中花园主题等。

公寓都有自己的设施，包括安保，泳池，健身房，篮球场，桑拿等。室内方面也是精装修，包括地板地砖，空调，全套厨房卫浴，衣橱等。目前很多公寓也送些家电如洗衣机，冰箱等。

还有就是层高来说公寓的层高大约是2.8-3.0米。而组屋是2.6米。

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户型

公寓的户型设计比较多样化，如超高屋顶（3.5米以上）的SOHO设计，商业混合住宅公寓（楼下是商城，楼上是住宅），双层阁楼，私人电梯，双钥匙单位等。重点给大家介绍一下双钥匙单位，这个也属于新加坡房产政策下的特色户型吧

双钥匙单位是新加坡独有的特色。它的诞生是由于新加坡政府对第二套住房的严格控制（额外印花税，第二套较小额度贷款等）。所以开发商就别出心裁的推出了这种双钥匙单位。其特点就是这个单位有一个大门，进去以后分成两套小单位。每个单位都有自己独立的厨房，卫生间，洗衣设施等。这样的好处是可以自己住一套，出租一套，或者是自己住一套，父母住另外一套。互不打扰，又只用了一套房的配额（只缴纳一套的印花税，物业费，享受第一套的贷款额度等）。

最近华业置业更是别(壕)出(无)心(下)裁(限)的推出了真正意义上的双钥匙单位，连大门都弄了两个。中间一封，自己进自己家！新加坡开发商为了讨好买家也算是绞尽脑汁啊：

5

升值空间

从过去的表现来看，公寓的升值比例是要大于组屋的，大约是组屋的2倍。有买卖才有投资，组屋的种种条件限制也就定义了组屋是给大家来自住的，不是投资的。此外，公寓升值以后可以重新抵押贷款，以升值空间部分套取更多现金，而组屋则不可以。

下图分别是公寓和组屋的价钱走势，从2009年初低点到现在，组屋升值了35%，公寓则升值了67%。

02

购买费用

都说国外买房便宜，养房难，是么？

能看到这里的相比都是真爱，那咱就别怕长，再说说购买公寓的相关费用问题。 首先先回答副标题的问题，新加坡养房贵么？ 答案其实是相对的，简单说是比中国贵，比美国便宜吧。小云下面就详细介绍下买房和养房是的各种大大小小的费用。

一

买房所需费用

▲房价

▲印花税（如上述比例）

▲律师费，贷款印花税，公积金开通费等（2000-2500新币）

▲房产的估价费，如果需要银行贷款的话（100-200新币）

▲房屋面积测量费（250-350新币）

注：购买公寓无需中介费用。买方中介是和卖方的中介或者开发商中介分中介费。

付款流程方面以期房，首付20%，贷款80%为例：

第一天

付定金5%

第五周

印花税

第八周

付首付余款15%

付完以上款项后，交易完成，银行付余下的80%款项，月供也随之进行。

二

养房所需费用

▲物业费：每月约200-400新币。

▲房产税：每年约400-800新币。如果出租的话每年约2000-3000新币

▲火险：每年约150-300新币。

▲水电网费等，按需缴纳。

03

贷款手续

手续简单，低利息是新加坡优势之一

新加坡购置房产的一个优势之一就是低利息。目前新加坡的银行贷款利息在2%左右。所以在新加坡购置房产一般都会尽可能贷款。贷款额度来说最高是房价的80%。

顺便跟大家分享下，其实外国人在新加坡置业也是可以贷款的，而且也可以贷款到最高额度80%！目前来说小云的外国人客户全部都顺利申请到了80%的贷款，yeah :p

对于在新加坡工作的亲们来说，在2013年7月时候，政府宣布了严格贷款管理条例，来限制购买人的贷款额度。申请人须满足“每月总债务偿还额度不得超过月收入的60%”。教大家一个简单的算法来算自己的最大贷款额度 = 月工资*133。月工资的定义是基本工资+固定津贴+0.7*月平均非固定收入如加班费，花红等。如果买家的薪水达不到要求的水平，就需要一些其他的方法如定期锁定存款，或者资产证明来提高自己的贷款额度了。

一般来说，房产中介都有自己的新加坡各大银行的合作人。可以直接安排负责人出来见面，或者电子邮件，电话等方式联络沟通，完成贷款。无需反复去银行填表格，排队等。

04

常见问题

小云总结了买家最常咨询的一些问题

01如何把人民币汇款至新加坡银行户头？

答：通常两种做法。通过银行或者国际汇款中心。重点说下银行的做法：

中国各大银行和新加坡的银行都有合作。一般需要收款方的银行代码，账号地址等。然后直接去中国的各大银行正常办理购汇新加坡房地产中介公司，汇款手续。通常1-2个工作日即可转到新加坡的户头。注意由于中国的外汇管制，每人每个身份证只可以购买外汇5万美金约6万8新币。

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如果我买新房（期房），新加坡这边的开发商会不会做烂尾楼啊？

答：不会。并不是新加坡的开发商多么的高风亮节（当然，新加坡开发商多数都是上市公司，目前表现还都是规规矩矩的）。是新加坡制度造成的。新加坡政府会监管开发商的款项，具体表现为所有购买人的钱其实都是汇入政府的监管银行户头里的，而不是开发商的口袋。开发商建造过程中，建好一部分会跟政府申请拿钱，政府也会派专门的监管人员来验证，验收合格才会发放那一部分款项。

03如果我买公寓，一定要来新加坡办理手续么？ 手续麻烦么？

答：不用的，在中国可以办理所有手续。 律师和银行会把所需签署的文件寄去中国，在中国新加坡大使馆见证签署。

04如果我买新房，出现质量问题或者面积少于合同里的怎么办？

答：所有新房都有一年的保修期。拿到钥匙后通常购买者都会自己检查每个角落，发现如地板裂缝，门栓失灵等就统一告诉开发商，开发商会负责来修。面积的话房子竣工后会有第三方人员来验收，误差范围3%以内不算违约。3%以外按照开发商会给予相应赔偿。（目前我还没听说哪个开发商少建面积）

05如果我买二手房，会不会卖方作假骗取我的房款？

答：这就是请律师的必要性。新加坡规定无论买卖房产都要请各自的律师。律师的作用就是保证房子交易的安全性。作为买方律师，他的责任就是保证卖方是合法屋主，卖方没有同时卖给数人，卖方没有破产等。

06如果我买了公寓，我还可以买组屋么？

答：答案是可以的，不过不可以同时拥有组屋和公寓，购买组屋半年内需要把公寓卖掉的。

07到底是新公寓（期房）比较好还是二手公寓（现房）比较好呢

答：这个没有一个完全的好坏定论。

如果您已经结婚打算哺育下一代，您就要选择二手房。二手房的优势在于第一我们可以看到真实的房子，真正了解这个房子的景观，通风情况等。第二个好处就是从买房到拿钥匙只需要三个月。即刻拥有属于自己的家。

如果您暂时还没有成家的打算,或者喜欢拥有一套别人没住过的全新住宅，您就要选择期房。不要太纠结等期房过程中的房租，因为一般期房的购买价格相对便宜，一旦建好都有一个10-20%的升值。再加上全新的装潢和设施，这个价值是肯定超过等待期房过程中的房租支出的。期房的另外一个好处是整个付款过程拉长到4年左右。对于房款紧张的客户比较适合,也可以留下更多的现金来做其他方面的投资。

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总结

新加坡房产整体来说我个人还是非常看好的。只要人口能够按照白皮书的规划发展，每年10万的人口增长速度来说房产还是有比较大的增值空间，大家对比下香港的房价就一目了然。组屋来说作为政府的福利房新加坡房地产中介公司，房价应该不会有很大的起伏，政府一定要确保大家买得起，住得起。而公寓来说由于前几年房价增长过快，政府为了保证房产市场的稳定，先后出台了8轮降温措施，把房价稳了下来，整体新加坡公寓房产投机的气氛还是比较淡的，水分较少，以后应该还是稳中有涨的节奏。最后还是提醒大家一句，投资房市有风险，自住的话大家量力而行，祝大家都能早日买到满意的房产，住进属于自己的家！