如何正确看待REITs？(新加坡凯德上海公司怎么样)

最近有小伙伴询问我司关于REITs的看法，关于REITs，我司TB萧早在2006年9月的《上海商业》发布过相关文章（如下图），时隔多年，我们再来重新探讨一下此话题。

首先请大家来看看三组数据：

1. GDP增长率（06年-15年，全国和上海）

2. 上海房价走势（06年-15年）

3. 上海每年新增购物中心

据报道，2016年上海预计新开商业项目达88个。

从以上数据，我们得出：

GDP增速放缓，经济大环境有所影响

楼板价越来越高，开发商贷款越来越难

开业购物中心越来越多，而经济有所下滑，“供”大于“求”

此外，购物中心租金不断上涨，而租户生意越来越难做

再加上，国外的房地产投资者在中国的投资越来越少

国内的开发商们想到了美国人的那套方法——REITs。

REITs中文名叫“房地产投资信托基金”，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

举个例子：某开发商（母公司）2010年以8,000元/m2购得一块土地来建造综合体项目，但是经营情况不是特别理想，而开发商又需要资金进行其他投资，且银行贷款困难，到了2016年新加坡凯德上海公司怎么样，楼板价已经涨到了40,000元/m2（通过该物业周边土地拍卖的成交价格得知），于是母公司成立子公司，发行REITs，将物业推出上市，以现在的楼板价估出来的资产价格打折让投资者购买。我们可以发现，通过子公司上市，母公司已经从投资者那里赚了楼板差价，其迅速回笼了资金，由重资产转向轻资产，从认购率来看，一部分的风险已经转移到了认购子公司REITs的投资者身上。

这案例就告诉大家，投资需谨慎。那么到底什么样的REITs可以买，什么样的不能买呢？

考虑因素不外乎几点：

1. REITs的基本情况

1）有几家购物中心，在哪些城市，地理位置如何？经营状况怎样？有没有发展潜力

2）购物中心已经签约的租户是长期的还是短期的，哪种类型的租户？有没有调整的机会？

3）原来的地价、楼板价是多少？和现在的差价是多少？股票市值是多少？

这些信息了解完之后，大家心里应该有了一个底。

2. REITs的操作团队

有的REITs是母公司分出来的，即母公司将自己旗下的几家商场打包分出去，成立一个REITs上市。大家可以想想，若母公司经营的好，有高收益，为什么还要成立REITs上市？小编大胆猜想难道是做慈善？与股民们一起分享他的“大蛋糕”？如果真的那么好，不如直接买母公司的股票？

这里分享一个之前炒得沸沸扬扬的案例：凯德退市

2014年4月14日，新加坡房地产开发商凯德集团宣布，计划斥资30.6亿（折合约24.4亿美元），将旗下购物中心子公司凯德商用新加坡交易所除牌。集团计划以每股2.22新元的价格回购投资者手上的所有股权。

让我们列个表格，来看看凯德集团旗下的CMA（Capita Malls Asia Ltd）和其他两个REITs——CCMT（CapitaLandCommercial Trust）、CCRT（CapitaLand China Retail Trust）的情况，你就可以看出投资REITs到底赚不赚钱了。

公司

名称

发行

日期

预计回报率

(%)

发行

价格

(SGD)

最近

价格

(SGD)

母公司收回价格

(SGD)

CMA

2009

1

2.12

/

2.22

CCMT

2004

5.7

1

1.57

/

CCRT

2006

5.4

1.125

1.58

/

从表格我们可以看到：CMA从09年2.12新元上市到14年以2.22新元被母公司收回；CCMT从04年以1新元发行到现在十二年过去了，价格只有1.57新元；CCRT更是新加坡第一支投资于中国购物中心的REITs，发行十年，从1.125新元到现在1.58新元；投资者们赚钱了吗？

所以投资者对于这种REITs（母公司成立子公司）投资一定要慎重慎重再慎重（重要的事情说三遍）。

相反，如果A开发商卖给B开发商，B成立一个REITs，投资者可以考量B开发商的团队是否有商业操作经验，是否有成功的购物中心开出来，经营的如何，若B的团队很好很有经验，可以将购物中心从设计、结构、定位与业态等方面调整好，有潜力将购物中心经营好，则可以考虑购买。

这里有一个特殊案例与大家分享，就是香港的LINK REITs。其基础资产都是香港公营机构房屋委员会（Housing Authority）下属的商业物业新加坡凯德上海公司怎么样，因为政府不是专业的商业运营者，所以LINK REITs将这些老旧的、硬件差的物业（如社区菜市场、停车场等等）重新包装、调整，再出租出去，拿到了更高的收益。这就是从“差”到“好”，从利益“少”到“多”的案例，这样的REITs可以投资。

通过这样一反一正两个案例，我们清楚了：好的REITs不是通过提高租金来增加收益,谁都知道加租，但是关键租户要接受。好的REITs还要看是否有好的团队在操作，通过团队对购物中心的调整，使购物中心可以持续良好的经营，这样REITs才值得投资。

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