【TSK林博资讯】社区商业走向“邻里中心时代”(静安区新加坡家政服务公司)

邻里中心是以社区居民为中心，以满足日常商品和服务需求为目标静安区新加坡家政服务公司，集多种商业业态和社区服务功能于一体的社区便民服务中心。

这样，很容易解释社区公共服务（如社区医院、图书馆等）、便利设施（蔬菜市场、便利店、ATM机等）和社区商业（餐饮、购物等）都放在同一栋楼或同一个区域内，并且大多数都要求是公益性和便利性的。

本文主要研究和探讨什么是邻里中心，现阶段主要的商业模式是什么，未来的发展方向在哪里？

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核心观点

除政府主导或直接政策补贴公益性业态的邻里中心外，目前运营的邻里中心基本上是集中的社区商务中心，与“社区生活一站式综合服务”的理想模式相去甚远。

从政府主导到房地产开发商、社区服务专业经营者等多主体参与，邻里中心的从业人员逐渐多元化，不同从业人员的经营模式差异较大。开发商更倾向于提升自身物业的资产价值或便利周边物业的销售；商业运营企业一般以较低的价格出租物业，通过自营业务建立影响力，然后以较高的价格出租店铺，以获得租金差额和自营业务带来的收入。

邻里中心一般通过租金收入、自营业务、品牌产出、投资收入、政府补贴等多种方式组合盈利；

邻里中心的核心竞争力在于其经营管理能力（比招商能力更重要）。能否提供优质的经营管理服务，将直接影响邻里中心的发展和收入。以万友市场和优品小区为例，良好的经营管理可以带来物业资产增值、租金差异和收入增加等。

公益/便利业务的发展需要政策支持，但目前很多地方没有明确的支持政策，新加坡、苏州等成熟模式在其他城市落地不强；邻里中心商业业态的实施受到规划上限多、土地属性不明确等问题的影响，发展受到限制。

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发展沿革

源于新加坡、盛于苏州工业园，全国各地纷纷推广邻里中心发展

邻里中心起源于新加坡，主要分布在政府住宅区（政府建造的公共住房）。为社区居民提供全方位的社区公共服务、日常消费、商务和家庭娱乐。是政府主导、企业参与的非营利性项目。

1998年，苏州工业园区将新加坡邻里中心的经验引入中国。苏州在借鉴新加坡经验的基础上，构建了功能齐全的社区服务体系，在项目周边步行10-15分钟内，为社区提供日常便利服务、社区商务服务和公共服务支持。目前,共有18个街道中心开业运营。苏州“邻里中心”已成为中国社区商务服务的第一个品牌商标，并在全国范围内出口和复制。苏州邻里中心是工业园区特定环境下发展的产物。与新加坡不同，苏州模式是政府主导下的国有企业，是政策支持和市场化运作双重机制的产物。当然，苏州工业园区普遍缺乏社区商业环境也是该模式成功的一个非常重要的因素。

近年来，全国各地纷纷推广邻里中心的发展经验，上海、成都、宁波等地的发展体现出一定的特色。

在这一点上，我们必须解释街区中心和集中街区中心的区别。这里所说的邻里中心，一般是指集中的邻里中心，在集中的区域（或建筑物）内提供社区一站式服务。大多数城市的发展情况是这样的。社区底层业务和区块业务可以满足社区的基本业务服务，而商业综合体可以满足衍生业务需求（即附加和高端业务服务）。在我看来，在街区式商业服务饱和的情况下，不适合建设邻里中心（所以很多地方在推广邻里中心时都会增加邻里街区，这就是原因）。邻里中心更适合于新的社区群体，并且没有计划大量社区底层企业或周边商业和公共服务不完善的地方。

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政策背景

政策导向与政策扶持脱节，导致部分邻里中心变成小型商业综合体

2005年，商务部发布了《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》，创建了社区商业规范化发展模式。2011年，国务院办公厅发布了《2011-2015年社区服务体系建设规划》，明确规定新建社区商业和综合服务设施不低于总建筑面积的10%，社区底层商业和街区商业已成为城市社区发展的标准形态。

以苏州、上海、宁波等地为例，政策扶持条件非常明确，邻里中心建设发展非常顺利。

相反，以杭州为例，虽然有一些政策引导，但相关配套政策非常缺乏。2018年1月，浙江省商务厅发布《浙江省邻里中心（街道）建设实施方案》，明确邻里中心以服务业为主，必须具备餐饮、超市、蔬菜市场等10种基本业态，选择杭州、宁波等12个城市作为首批邻里中心试点城市。2017年，杭州市规划局编制了《杭州市“邻里中心”规划研究》，提出了杭州模式下的邻里中心发展模式，提出确保公益设施占邻里中心规模的70%以上。相关实施措施、政策支持等文件尚未出台。

表1 对邻里中心有政策支持的典型城市

城市

政策名称

政策条款

苏州

关于加快推进中新合作区社区建设的若干意见

1.日常运作经费纳入社工委年度预算，由园区财政足额编列。

上海

闵行区邻里中心建设推进管理办法

1.对验收合格的邻里中心，给予每个100万元的资金补贴2.制定政府与社会共同参与的邻里中心公共治理体系

宁波

宁波市社区商业邻里中心建设实施方案宁波市社区商业邻里中心建设和运营管理规范（试行）

1.给予符合要求的邻里中心运营主体资金补贴2.规定必备业态和可选业态3.对必备业态商户予以补助

湖州

关于推进幸福邻里中心建设和服务管理的意见

1.给予符合要求的邻里中心运营成本40%的补贴

2.落实专人对公益类业态予以运营管理

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商业模式

从业主体、商业模式均呈现多元化发展趋势

1.从业主体

目前，我国围绕邻里中心服务形式的经营管理主体主要分为四类：政府及部门单位、政府下属平台公司、房地产公司、下属运营公司和商业运营公司。

表2 邻里中心运营主体统计

类别

典型代表

核心诉求

优势

劣势

政府及部门单位

长沙市芙蓉区东岸街道东宜社区居委会

以小区党支部为依托，进一步拓宽居民学习空间，提升小区生活体验和服务体验

政府支持力度大、行政推进通畅

市场响应较慢、财政补贴为主、盈利能力弱

政府下属平台公司

苏州工业园区邻里中心发展有限公司（苏州工业园管委会下属）

完善城市生活配套，保障居民日常生活需求，提升城市面貌

政府资源较丰富、运营成本较低、运营效率较高

市场化竞争力受企业性质制约

地产公司下属运营公司

无锡市万科商业地产运营管理有限公司（万科地产下属）

提升楼盘区块配套品质和商业氛围，带动住宅溢价和企业品牌

市场资源丰富、品牌接受度高

商业模式难以与主营板块协调

商业化运营公司

攸品邻里872604.OC

市场化运营，获取商业收益

市场响应速度快、运营灵活

政府资源较弱、运营成本较高

政府和部门单位对邻里中心的经营理念更注重提供完善的社区服务，提高社区质量，盈利能力要求不高。公司实体需要确保项目的盈利能力，实现面向市场的可持续经营。因此，没有明确的政策支持，企业往往从社区商业服务方向建设，缺乏社区服务等公益性和便捷的业态。

2.核心业态

邻里中心的运营模式将根据区域特点呈现差异化配置。根据邻里中心的业务类型配置，目前常见的业务类型分为以下三类。

表3 邻里中心项目运营业态分类

服务类型

核心特征

主要业态

公共公益服务

1.公益性2.非盈利或盈利能力弱3.一般由政府主导

党群工作站、一站式行政服务站、社区客厅（居民自治工作站）、综合文体活动中心（健身、棋牌等）、图书室、卫生服务中心、托幼中心、志愿者服务站、残疾人之家、未成年人活动中心、老年大学等

基础便民服务

1.盈利能力较弱2.社区服务刚需业态3.邻里中心特色业态

早餐店、超市、便利店、理发店、美妆美甲店、洗衣店、综合维修服务点、菜场、银行、打印社、文化用品店、移动/电信/联通营业点、邮局、药店、中介服务（家政服务等）

市场商业服务

1.盈利性较强2.市场化运作

中/西餐店、服饰鞋帽店、眼镜店、家具店、咖啡馆、健身房、鲜花礼品店、轰趴馆、儿童乐园、亲子中心、社会教育机构、沐浴中心、网吧、照相馆、旅行社

目前，邻里中心经营模式的配置比例尚未形成公认的最佳标准。为确保邻里中心公益服务功能的实现，地方政府对公益业务类型的配置进行了框架性限制。例如，苏州工业园区要求邻里中心建筑面积的45%以上必须用于公益服务；扬州市要求社区邻里服务中心用于公益服务的建筑面积比例不低于16%。

3.盈利模式

邻里中心的共同收益包括租金、自营业务、品牌产出、投资收益和政府补贴。

1.租金收入

租金收入包括邻里中心经营实体向承租人收取的租金和物业管理服务费。对于非自有财产，租金收入是转租给第三方的租金差额。邻里中心的公共便利业态是必要的业态，运营商将给予更大的租金优惠，争取此类业态的进入。其他商业形式的投资吸引力通常指商业综合体的租金水平。

2.自营商业

经营主体通过自营等方式进行商业经营，实现盈利。自营企业一般选择交通集聚明显的服务类型，如便利店、超市、便餐、亲子教育等。一方面，自营企业可以拓宽经营者的收入渠道。另一方面，在邻里中心项目运营初期，无需依靠外部投资，即可实现流程集聚，快速形成商业氛围。

以自营菜场为核心的“菜场+商业配套+社区活动中心”万有集市

万友市场·邻里中心位于上海市浦东新区，建筑面积1438平方米。该项目由汉力商务管理（上海）有限公司统一规划、设计和运营，万友市场通过蔬菜市场升级、便餐、邻里中心三大功能重新定义和塑造蔬菜市场，打造以菜市场为核心的“菜市场+商业配套设施+社区活动中心”的全新生活模式，为周边居民提供全方位的生活服务。目前，已有10家万游交易会正式投入运营，分布在上海浦东新区、静安区、虹口区、保山区等地。

在商业模式方面，万友商场通过自身业务驱动整个租赁物业的商业价值，将部分业务转租以赚取差价租金。同时，传统的租赁模式将转变为合作经营模式。通过制定灵活的团队激励机制，提供平台支持，鼓励员工成为项目合作伙伴，做一些低门槛、小批量的服务形式，实现投资收益。

3.品牌输出

这种模式需要基于这样一个事实，即运营商在邻里中心具有一定的品牌效应，例如苏州工业园区的邻里中心。通过为邻里中心项目提供完整的规划、设计、咨询、建设、招商和运营管理服务，以资产轻产出的方式盈利，实现自身品牌的进一步扩张和价值提升。

4.投资收益

邻里中心涉及的业务类型主要为零售、教育、医疗等，为保证社区服务质量，运营商一般会通过建设特色产业服务体系和投资，打造适合自身发展的产业圈。这种方法的投资回收期往往较长，存在一定的资本风险；其优势在于能够有效提高投资效率，降低投资成本，在良好的经营条件下获得超额收益，形成自身发展的核心竞争力。

5.政府补贴

由于公共福利服务是免费对外开放的，而基本的便利服务也是低报酬的服务，因此邻里中心店的运营压力很大。为确保邻里中心项目能有效发挥社区服务功能和公益便民服务质量，通常，领土政府和主管部门会将社区公益和便利服务的建设和运营资金纳入年度预算，然后以采购服务或社区服务行业指导补贴的形式分配给运营主体。

除上述六种方法外，还包括一些间接收入来源。例如，房地产开发商可以增加经营社区企业出售的房地产的价值，以获得额外收入。

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发展趋势

在政策给力的前提下，看好邻里中心未来发展

1.从政策角度来看，地方政府相继出台了邻里中心相关政策，这对未来的发展充满了机遇。近两年来，商务部不断出台政策文件，指导邻里中心发展，地方政府也从土地、资金、政策等方面全力支持邻里中心产业。

2.从供求角度来看，与商业综合体和社区底层商业相比静安区新加坡家政服务公司，邻里中心的商业业态更贴近居民的生活需求。客户群相对固定。当商业业态合理时，它是周边居民的刚性消费需求。在供给方面，应根据社区需求调整模式，有效满足衣食住行、亲子早教、休闲娱乐等高频需求

3.从规划角度来看，社会周边产业的运作和发展要依靠科学的规划和定位。准确把握社区居民的市场需求和周边商业供给，确定自身项目的可开发规模；二是合理设计和规范社会邻里项目的市场定位、业态比例、业态规划等要素，避免邻里中心在档次或功能上不能满足社区居民的需求，防止重复建设或与现有商业项目盲目竞争。

4.从盈利角度来看，邻里中心未来的发展应注重公益性和便利性服务的综合价值，以及与商业类型的价值互动。邻里中心的特殊性质决定了该地块不一定是最好的，而且土地属性受到各种限制，因此在租金水平上不可能有太高的利润。为了实现社区中心的整体预期收入，在创新更多收入模式的同时，充分发挥公益性和便利性产业的综合价值。

未来社区与邻里中心

2019年3月，浙江省人民政府发布了《浙江省未来社区建设试点工作规划》，《规划》提出了人文、生态、数字化的三个价值坐标，以及浙江未来社区建设的九个场景：邻里、教育、卫生、社区、社区、社区，创业、建筑、交通、低碳、服务和治理；到2021年底，建立未来社区建设和运营的标准体系；全面复制和裂变将于2022开始，为未来的城市发展打下坚实的基础。

作为社区最重要的邻里场景，邻里中心不仅塑造了社区邻里文化，还加速了未来教育、未来健康、未来创业、未来服务、未来治理等功能和场景的实施。在构建未来的社区建设和运营标准体系的过程中，确立基准，抓住机遇，成为未来社会邻接产业的专业操作者，为品牌输出打下良好的基础。