太古地产“慢”生长 出售非核心资产溢利大增(新加坡太古公司)

3月12日下午，太古地产在香港召开2019年业绩发布会，出席的管理层包括太古公司及太古地产主席施铭伦、太古公司财务董事刘美璇及太古地产行政总裁白德利。

在2019年-2020年，香港社会因素以及近期的新冠肺炎疫情，对香港及内地的零售物业产生了不利影响。太古地产也未能幸免，从2019年业绩来看，可见一斑。与此同时，太古地产在业绩公告中也指出，预计2020年的零售物业及住宅租金收入将会下降，酒店的入住率和收入也将大幅下跌。

“太古”式慢节奏 注重产品打造和选址策略

过去数年间，商业地产进入新周期，轻资产成热门词汇，业界迎来一轮“跑马圈地”，就连同是港企的恒隆、新世界亦加快扩张步伐，在这样的背景下，太古地产以稳扎稳打、精雕细琢的风格在内地的商业地产领域“慢节奏”前行。

公告资料显示，太古地产于1972年在香港成立，在香港、中国内地、新加坡及美国均有投资，2012年在香港联合交易所主板上市。

零售物业方面，记者梳理发现，太古地产在内地发展的近20年间，仅开发了6个商业项目，主要包括太古地产全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里及上海兴业太古汇。

在业内看来，太古地产的“慢”，或可以从太古集团的发展历史中寻到答案。据悉，太古地产虽是太古集团中较年轻的业务单元，但其行事风格依然有着较强的太古集团烙印：着眼于长期，不会为短时间内市场或行业波动所影响。

“太古懂得慢，看准时势，才能走得长久。”伟城顾问公司CEO徐伟成指出，太古地产较注重聘请优质的员工，集团企业文化也具有英式风格，能吸引和留住优秀员工。

在接受媒体采访时，白德利曾表示，“这是一个马拉松，而不是一个短跑的竞赛，既然是一项长跑，肯定视角要看得更长远一点。”

尽管项目开发速度不快，但业内对太古地产开发的项目评价颇高，徐伟成点评称，太古地产的企业文化和商业策略一如既往，偏稳重、保守，注重产品的最优打造，投资选址策略也十分谨慎，同时也不忘灵活的市场定位。

出售非核心资产 用于聚焦核心物业、补充土储

记者了解到，太古地产的商业物业以自持为主，但重资产运营需要强大的现金流实力。因此，通过出售非核心物业回笼资金新加坡太古公司，用作核心物业的获取、建设与修缮，是太古地产在商业项目上的一大运作方式。

在此逻辑下，2019年，太古地产完成出售香港太古城的两座办公楼附属公司100%权益以及香港英皇道办公楼公司的50%权益。

由此，反馈至财报的数据是：太古地产基本溢利由2018年的101.48亿港元上升至2019年的241.3亿港元，涨幅达到138%。与此同时，截至2019年底，太古地产债务净额为152.92亿港元，而2018年同期为299.05亿港元。资本净负债比率，亦由2018年底的10.6%下降至2019年底的5.3%。

业绩会上，太古地产董事局管理层表示，以非常有吸引力的估值出售多项非核心资产，符合太古地产的发展战略，“出售非核心资产是我们资金的主要来源，出售获取的资金会重新进行投资。但目前还没有立即出售资产的计划，2020年有足够的资金启动将出台的项目。”

值得注意的是，在出售非核心资产的同时，太古地产亦在补充土地储备。记者了解到，2019年7月，太古地产与另一家公司成立合资公司，收购了印度尼西亚雅加达南部一地块，该土地将开发住宅项目，将于2023年完成，太古地产持有该合资公司50%权益；2019年9月，由太古地产持有80%权益、中华汽车持有20%权益的合资公司完成收购香港柴湾一地块；2019年10月，太古地产与嘉里建设有限公司及信和置业有限公司成立的合资公司，获得香港黄竹坑一住宅物业项目，该项目预计将于2024年完成，太古地产持有该合资公司25%的权益。

而在内地市场，太古地产亦在推进零售物业的合作项目。在业绩上，太古地产管理层表示，目前在大湾区的广州和香港有相关业务，未来也会进一步发展到其他城市。下一步计划在深圳开设办公室，当地团队正在寻找合适的机会和资产。

管理层亦表示，去年收购的上海前滩太古里项目预计在今年稍后落成，北京三里屯项目的扩建部分也会在今年第三季度启动。

香港地区各项业务均表现不佳 “拖累”公司整体营收

值得一提的是，过去一年，香港的社会因素及近期的新冠肺炎疫情，不可避免地影响了太古地产旗下商场、写字楼及酒店业务。这从太古地产2019年的业绩表现上，亦可见一斑。

财报显示，营收层面，2019年，太古地产收入为142.22亿港元，下降3%；股东应占综合溢利为134.23亿港元，而2018年则为286.6亿港元，同比减少53.17%。

目前，太古地产的收入来源以中国香港、中国内地及美国为主。财报显示，太古地产在中国内地和美国的投资物业组合，以及中国香港办公楼组合带来的盈利仍有所上升。2019年，太古地产租金收入总额为122.71亿港元，而2018年则为121.17亿港元，同比上升1.27%。

分析其原因，太古地产在财报内指出，中国内地租金收入总额上升8%，美国租金收入亦有满意增长。此外，香港市场方面，办公楼物业组合的租金收入由于续约租金上调、租用率坚挺，以及2018年第四季开幕的太古坊一座的全年租金收入而有所增长。不过，这不足以抵销香港零售物业的租金收入下降。

实际上，2019年，太古地产香港零售物业组合的租金收入总额为24.37亿港元，比2018年减少12%。2019年，太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售销售额分别下跌17%、3%及5%，香港整体零售销售额则下降11%。原因在于，游客减少、本地消费者的花费亦转弱。

此外，受影响的还有酒店业务。2019年，在香港由太古地产管理的酒店，受到访港游客数量减少的不利影响，业绩转差。访港的过夜旅客全年减少19%，而12月份则减少57%。2019年，由太古地产管理的酒店折旧前营业溢利下跌16%至1.68亿港元。

内地物业租金收入增一成 预期疫情下市场或将承压

值得一提的是，尽管人民币兑港币贬值4%，但是2019年太古地产内地零售物业的租金收入总额增加10%至23.76亿港元，反映续约租金上调及零售销售额上升。

与此同时，财报显示，2019年，北京三里屯太古里的零售销售额上升11%、广州太古汇上升20%、北京颐堤港上升26%、成都远洋太古里上升23%及上海兴业太古汇上升73%，均高于8%的全国零售销售额增长率。

展望内地零售市场，太古地产表示，新冠肺炎疫情对太古地产在内地的零售投资物业带来不利影响。预计2020年的零售物业租金收入将会下降；个别零售租户会因其业务状况需要获得暂时性租金支持。在不影响与租户长期关系的情况下，将尽可能节省成本。内地尽管当前存在疫情的影响，长远而言，预计国际零售商及餐饮业经营者对零售楼面的需求仍会强劲。

而在内地办公楼市场方面，财报显示，2019年新加坡太古公司，太古地产来自内地办公楼物业的应占租金收入总额增长3%至8.3亿港元。截至2019年底，太古地产内地办公楼物业的估值为210.6亿港元，其中太古地产应占权益为132.81亿港元。

实际上，2019年，4个一线城市的写字楼市场均有所承压。太古地产表示，未来在广州及北京，由于中心商业区有新楼面供应以及需求疲弱，预期2020年办公楼空置率将会上升及租金受压。此外，在上海，预计2020年来自国内及国际企业的需求疲软，但由于静安中心商业区租用率高企及新楼面供应有限，上海的办公楼租金预计会相对坚稳。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 刘越