导读
“此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。”
中房报记者 翁晓琳 深圳报道
7月14日万科A下午开市起停牌，因重大事件未公布。随后多家财经媒体曝出，中国财团包括万科在内将以116亿美元（约790亿人民币）收购新加坡物流地产巨头普洛斯。
据悉，收购价每股按3.38新币计，停牌前普洛斯每股2.7新币。此次参与收购的中国财团包括：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。
消息称，本次交易有望成为亚洲历史上规模最大的管理层参与的交易。最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管部门的批准程序，普洛斯董事会及财团将一起推动后续流程。
万科董事会主席、首席执行官郁亮对此表示，“此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。万科和普洛斯两家优秀企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。”
万科物流地产正在积极扩大版图
早就今年6月，据路透社报道，有知情人士透露，万科正在洽商加入一个由厚朴投资管理公司和高瓴资本领军的财团，竞购新加坡上市公司普洛斯。
万科2014年以来围绕“城市配套服务商”定位已拓展了商业、物流地产、长租公寓、教育、养老等新业务。自2015年6月与黑石集团成立物流企业以来，万科一直在扩大仓储业务。和黑石的合作，被业内认为是效仿普洛斯的“地产+基金”的模式。目前万科已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。
根据2016年年报，万科在去年购买了10个物流物业项目，计划建筑面积约99.1万平方米。截至2016年底，万科物流地产已获取了18个项目，总建面约147万平方米。据万科方面透露，今年计划再增加150万平方米。
万科方面对中国房地产报记者表示，“与普洛斯如成功联姻，将产生强大的业务协同效应。万科极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补。另一方面，双方在客户资源方面可形成协同。万科整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中；普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，也有机会与万科商业开展更多合作。”
事实上，目前我国物流仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓占比较低，供需缺口巨大。
另外从供给格局上看，我国物流仓储设施的供应主体以外资为主，前十大供应商中有6个外资供应商，分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里，合计市场份额占比高达79.1%。而内资供应商仅有宇培、宝湾、易商及新进入的平安，合计市场份额仅为20.8%。
广发证券研报指出，我国整体物流绩效偏低，2008 年金融危机后，整个社会对于降本、提效的诉求逐步增强，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国未来物流地产是地产细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。
此外，在整体供不应求的状态下，我国物流仓储设施的空置率较低地产公司新加坡，并且租金水平逐年呈现稳定增长。从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市物流地产收益率在 6.5%~7%。较高的收益率是物流地产近几年逐步受到资本关注的本质原因，
对于物流地产的巨大发展前景，不仅仅是万科参与收购了普洛斯。中投集团也将以122.5亿欧元的价格收购黑石集团欧洲物流地产公司Logicor。而中投集团也在去年11月就发起了联合收购普洛斯的事宜。
广发证券指出，国内资金资产配置的新变化体现在经济增速下台阶，整体资产投资回报率趋势性下行的背景下，尤其是一些期限较长、成本较低的资金逐步加大风险-收益率折中资产的配置。未来随着内资开发商实力增强，对物流地产项目开发运营经验逐渐积累，凭借自身的本土化优势，预计未来内资物流地产商的份额有望提升。
而对于万科此次参与收购，易居研究院总监严跃进表示，此前融创并购项目规模相对大，但现在万科参与此类并购，从标的来看也属于较大的一种。并购本身或由普洛斯主导，既配合了其私有化的模式，也说明其在物流地产方面的成本开始增加，尤其是类似以前此类企业在中国市场拿地，成本非常低，但这两年物流和产业用地的成本也开始上升。并购本身对万科等带来了很多投资的机会，类似的并购也有助于新万科的新投资模式出现。
普洛斯在中国为最大的物流供应商
对于普洛斯，大部分人或许并不熟知。普洛斯于2010年10月18日在新加坡上市，是继1993年新加坡电信上市后新加坡集资最多的招股上市。业务遍及中国、日本、美国和巴西，管理价值近400亿美元的物流资产，是全球最大的物流地产商和物流公司之一。
普洛斯于2003年进入中国市场，第一站是位于上海。不过一开始，其在中国发展并未达到预期地产公司新加坡，于是将目光转向了二级市场，收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，并与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。终于在 2004 年拿下了 14 万平方米的工业物流设施及土地，成功踏出了第一步。
凭借着强大跨国企业背景和大企业客户资源，仅 4 个月后苏州工业园的物流设施租用率便从 55%猛增至 92.8%。其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。
打响了苏州园区的第一枪后，普洛斯在中国发展顺风顺水。从环渤海、长三角、珠三角、到内陆几大城市，全都布满了公司的物流园区。至 2008 年，仅用了5 年时间，公司在全国19 个城市建立起了50多个物流园区。
普洛斯2016 年年报显示，公司实现了 7.77 亿美元的收入，同比增长 10%;并实现 7.19 亿美元的归属母公司净利润，同比增长 48%。另外，公司在中国区总资产为 122 亿美元，总开发面积达 2670 万平方米，其中建成面积为 1490 万平方米，在建面积 1170 万平方米，并另外包括 1210 万平方米的土地储备。
兴业证券研报指出，普洛斯在中国成功的秘诀是，公司分工明确、高效合理的三大闭环战略业务模式。进入市场早，被客户认可度高，拥有先发、垄断的政府及土地资源优势。另外，公司还通过出让股权、邀请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟，以持续保持现存的土地资源优势。以较低拿地成本进行商业地产循环开发，利润存在再次增值空间。
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