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新加坡REITs综述
新加坡REITs市场规模位居亚洲第二，仅次于日本当前亚洲前三大REITs市场，新加坡以约合人民币5456亿元的市场规模位居第二，仅次于日本；而在溢价率方面，新加坡同样以7.2%的整体溢价位居第二，日本则以20%遥遥领先，位居第三的香港，目前处于折价状态。
医疗业态溢价最高，工业/物流其次
从全市场持有资产业态表现来看，医疗类REITs目前溢价最高，达到36%；工业/物流、综合类REITs溢价表现优秀。受全球需求放缓影响，酒店类REITs 目前处于折价状态。其中，持有大量内地资产的新加坡工业/物流类REITs、商业类REITs分别溢价17%和2%。
配置内地资产的共9只，4只为100%内地资产REITs
作为亚洲第二大的REITs市场，新加坡总计拥有42只REITs，市场总规模超5400亿元人民币（2019年11月25日）。有9只新加坡REITs配置了内地资产，占总数的21%，其中，4只为100%内地资产REITs。
配置内地资产的REITs主要投资方向为物流、商业领域
当前新加坡REITs持有的内地资产主要集中在物流与商业领域，内地资产估值合计规模约为589亿人民币，约占新加坡REITs市场管理资产总规模的11%。新加坡REITs投资者究竟如何看待内地资产？与同业态REITs相比中国资产的表现如何？
新加坡REITs中国内地资产情况解析
内地物流资产REITs市场表现不一
4只物流REITs 五成配置内地物流资产
新加坡市场共有4只物流相关REITs，其中，布局内地的有两只新加坡华联公司，分别是运通网城房地产信托、丰树物流信托；前者为100%内地资产出海新加坡上市的中国REITs，后者则配置多国资产，其中在内地拥有20个物流资产，估值总规模超40亿元人民币，约占其管理资产规模的10%。
无论从REITs价格表现还是折溢价情况来看，丰树物流信托为目前市场表现最为优秀的物流相关REITs。运通网城房地产信托今年至今REITs价格虽上扬6%，但整体仍处于折价状态。
REITs高溢价 整体运营效率是关键
REITs的溢价率已不再仅仅取决于营业收入的增长情况，反应整体经营能力和效率的NPI被越来越重视。
从REITs整体资产表现来看，丰树物流信托19年至今不但营业收入同比增长13.9%，其NPI比率也有3%的提升；而运通网城房地产信托今年营业收入虽保持增长态势，但NPI比率下降2%，丰树物流信托在营业收入和运营效率上的提升，换来了REITs的高溢价，也反映了投资者对丰树物流信托表现的肯定。
新加坡成熟REITs管理人表现受市场认可
除了营业收入和NPI的直接增长会成为投资者的关注点外，成熟REITs管理人也是资本市场重要的评价标准。从新加坡各只物流REITs市场及资产表现来看，丰树、星狮等拥有多只不同业态REITs的成熟REITs管理人更受市场青睐，丰树物流信托较同样持有内地资产的运通网城房地产信托整体资产表现更好同时也获得了更多的市场溢价。
内地商业资产相关REITs有所分化
配置内地商业资产REITs呈均处折价状态
新加坡市场共有11只REITs拥有商业资产，其中6只持有内地商业资产，3只为100%内地商业资产。6只持有内地商业资产的REITs目前都处于折价状态，与之形成鲜明对比的是，持有其他区域商业的REITs则处于溢价状态，溢价最高的达到44%。
而在持有内地商业资产的6只REITs中，价值的涨跌呈现出了一定的分化，其中，5只在2019年基本呈现上涨态势，其中砂之船房地产投资信托涨幅接近30%；而北京华联商业信托是唯一一只在19年价值进一步下滑的REITs，该产品100%投资内地商业资产。
凯德商用表现最佳 运营效率大幅提升支撑市场表现
在配置内地商业的6只REITs里，凯德商用中国信托的折价率最小，相对价值价高；其主要在内地布局一二线城市购物中心，今年8月又购入2个哈尔滨、1个长沙的购物中心。2019年收入同比增长2.2%，NPI率则较上年增长9.6%，表现不错。
而价值涨幅最大的砂之船房地产投资信托，今年收入同比增长7.8%，NPI比率保持不变，主要布局的是中国内地的奥特莱斯项目。
另一方面新加坡华联公司，折价较大的数只REITs，内地资产的权重占比都相对较小。例如，丰树大中华商业信托，受占其资产估值65%、收入62%的香港商业资产的影响，今年虽然收入同比增长5.7%仍折价约20%，这正是REITs资产价格发现功能的体现。
商业类REITs 新加坡与澳洲资产表现更好
当前新加坡市场表现最好的商业相关REITs持有的资产主要为分布在新加坡、澳洲等地的购物中心，和物流相关REITs类似丰树、星狮、凯德等拥有多只不同业态REITs的成熟管理人旗下REITs收入增长稳健、整体运营效率保持在高位获得了更好市场溢价。
9只拥有内地资产配置的新加坡REITs折溢价排行情况
42只新加坡REITs中，配置中国内地资产的有9只，其中仅2只处于溢价，丰树物流信托溢价最高，超40%；其余7只呈现不同程度的折价，其中华联商业房地产投资信托折价幅度最大，达23%。随着中国宏观经济增长的放缓，对仅在内地布局资产的REITs来说，面临的挑战会越来越大。
从REITs价值涨跌幅来看，8只处于增长态势，其中涨幅最大的仍是物流REITs丰树物流信托；砂之船房地产投资信托表现亦抢眼，涨幅接近29%，该REITs是100%内地商业资产的REITs；北京华联商业信托价值进一步下滑。
总结
综上分析，新加坡REITs相对更青睐中国内地的物流和商业物业，运营效率以及成熟REITs管理人成为投资者关注的重点，在这方面有良好表现的REITs也将得到更高的溢价和增幅。
尽管目前商业基本处于折价状态，但从部分新加坡REITs持续买入中国国内商业资产的动作来看，新加坡成熟REITs管理人对内地商业资产未来发展仍具备一定的信心。
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