重庆房产投资概况(重庆新加坡中介公司)

内容大纲

一、重庆地理

山城、真假内环、一路向北

重回荣光、重庆上海地图类比

二、重庆市场现状

一手房源

二手房源

贷款政策

公证书

三、那些坑（一）

低首付包干

ABC单风险

四、目前该怎么办

新房or二手

抵押贷推荐

今天的分享有四个部分重庆新加坡中介公司，分别是重庆地理、重庆现状、那些坑（一）和目前该怎么办的问题。二押以及代持风控的一些注意事项。

一、重庆地理

1、山城

大家先来看下重庆地理图，这张图是我在一个展览上拍的。我们都说重庆市山城，但是很多人对山城没有概念，即使是重庆本地人也不知道重庆的山是怎样的走向的，他只是一个二维或者三维的一个感知。

这张图就很清楚的把几个区域划分了出来，我们的主城区是在两座山脉中间夹着的，分别是西面的终南山山脉以及东面的铜锣山南山山脉，除此以外，我们说的大学城、西永是在终南山以西，而茶园板块在铜锣山以东我们认为大学城和茶园可以成为重庆的副中心类似于深圳的龙华。但是他并不是在城市的主中心，他们要发展起来，可能还需要一段时间。

另外，我们可以看到，其实在老城区的北面，其实是有大块平地的。我们看到北面的渝北是有大量的稍微平的一些地块的，所以在我看来渝北是未来发展的重头戏。

大家另外再仔细看一下这张图，我们会发两个山脉中间的平地，其实不多的。所以从土地供应量来讲，重庆和其他平原城市有个比较大的区别，就是以后即使政府想供地，在他土地供完了之后也是无地可供的这个状态。所以从长线的角度来讲，重庆长线看涨。不用质疑，即使政府向卖地到时候也无地可卖。

“另外大家看的在两个山脉中间的像平地那块的地方，即使你看到在地图上比较平的地方，那也是丘陵地带，所以重庆市两山夹着一个丘陵。可能在地图上你感觉丘陵不明显，但是走过之后会发现真的就是山城，很有可能那你进了七楼，但是其实是底楼。

在外地人心中协信公馆是一个不错的盘，品质还不错，又在渝中区是中心地段，交通方便又是地铁房，因为翻翻地图直线距离只有三百五十米，但是你把高德地图打开选择步行那一栏，你会发现走路到地铁要二十多分钟，所以这从一个侧面代表了重庆是个山城，你不能在地图上来判断他这个点和那个点的距离的，我们是一个3d立体魔幻城市。

那协信公馆作为一个老CEO盘，那他之前是个大坑。所以有很多人被坑在里面，当然协信公馆也不是我们卖的，所以也不关我的事。

2、真假内环

后面两张是跟大家分享一下重庆真假内环的概念了的概念了。在我们重庆本地人眼中是没有环线概念的。有两个原因一是由于河流的因素，把重庆分割为几个传统的板块，每个板块的房价是差不多的，每个板块都有自己的商业体、学校、医院。而第二个因素是因为重庆的内环高速其实有bug的，内环高速在南部地区把大渡口巴南以及南山山脉都包围了进去，所以，我们提到的内环把后面很多不繁华和很郊区的地方包了进去。所以呢，我们在重庆人眼中，你说内环，他们会没有什么概念。

如果硬要是找一块区域说一块去你那地方就是重庆内环。我们大致画了如图所在的区域。范围大致是北面是沿着内环高速北段为基准，南面到鹅公岩大桥把杨家坪包括进去，然后带一楼龙腾大道为标志这一环，这一环也是重庆在建地铁环的大致走势，所以我们把它称为真内环。那就告诉大家了，什么是假内环呢？就像大渡口的房子，我们真的认为很偏。

3、一路向北

上面那张图是重庆人民的上班路线图。老重庆的CBD主要集中在解放碑、江北嘴、观音桥和冉家坝的北环，这里就四个板块有大量的写字楼很多的小白领也在这些上班。而重庆的主城区可以看到，其实南部的还很多人流聚居区的。所以啊，在实验过程中呢，我周围的同学朋友，他们很多人都是从南部往北面赶，去解放碑去江北区观音桥去北环。每天工作日的早上啊，嘉陵江上的每座大桥都是拥堵不堪的。我觉得最典型的就是嘉华大桥。然后重庆新加坡中介公司，其次是渝澳大桥，当然黄花园大桥和石门大桥也是非常堵的。

在重庆人民心中的北区是妥妥的好于南区的。

南滨路和南岸区是一个比较繁华的地方，南岸区也聚集了很多重庆本地人。南滨路的江景要比北滨路的好看，这里看到的是长江，长江比嘉陵江壮阔，特别是从长嘉汇到菜园坝大桥或者是到长江大桥沿线这段非常繁华，是非常好的江景。南滨路和南岸区，好比一个极北的秤砣上加了一个向南的砝码，这个是抄欧神的那段话。欧神说上海一路向西，然后我认为重庆一路向北。

4、重回荣光

在传统的重庆本地人的心中渝中半岛是被忽略的，重庆本地人没事是不会去渝中区的，去渝中区一般都是带外地来的朋友去。解放碑作为一个老牌的CBD，老牌的地标标志性建筑，可能还会苟延残喘好多年。但除了解放碑之外，也就只有洪崖洞等屈指可数的几个旅游景点了，然后我们如果外地朋友过来，我们会带他去渝中区。

但是等到来福士广场，丰隆十八梯修好之后呀情况会大为改观，我给大家看张图片，大家可能觉得非常像也非常漂亮。

这张图是新加坡的金沙酒店，和重庆的来福士感觉很像，它出自于同一个设计师是手。然后重庆来福士又叫朝天扬帆，就像帆一样的地方，然后把重庆带走之类这样的寓意。来福士广场，对于重庆来讲就相当于上海的东方明珠、北京大裤衩、悉尼歌剧院和巴黎埃菲尔铁塔他建成之后一定是重庆的标志性建筑。他会在2019年二季度竣工，那它竣工之时，我感受就是重庆正式步入一线城市的时候。

来福士广场这个新加坡凯德集团投入了二百五十亿。然后十八梯，重庆也是渝中区比较老的区。他那被马来西亚丰隆集团去年以三十六亿成交楼面地价也不贵，七千多，但是，十八梯的容积率有多少有十点五，他会有六栋，然后近三百米的超高层建筑，我们叫六座妖艳的高楼。

所以等渝中半岛来福士、丰隆十八梯修好之后，这些标志性的建筑一定会让渝中区重回荣光。不过这些标志性的建筑也蛮贵的，我们并不推荐。比如说来福士广场关于它的价格，一个说法，有说建面单价三万三起的，不过以现在这个趋势，他开盘的时候三万三是买不到的，还有说法是套内均价4.5万，太贵了啊，不适合我们水库多军。

当然丰隆那个也应该会很贵，就是这一些标志性建筑啊，我觉得是他太贵了，不是我们水库多军。你想当时世茂滨江那么贵，欧神不是说了吗，他扭头就到对面去买了一个三分之一四分之一的价格的房子。

但是如果你们不听话硬要买，也可以找我们，反正一二手都做，这些楼盘佣金也很高。

5、上海-重庆地图对比

上海是水库的大本营，如果把上海和重庆的地图要比较，让大家比较快的熟悉地重庆的地图的话。我建议把重庆的地图顺时针旋转九十度，你会发现和上海地图其实非常相似的。

你先转九十度来看。

对上海来说西面是大虹桥，大虹桥有高铁有机场。重庆的北面是渝北，我们叫大渝北，他现在里面有重庆现在最大的火车站重庆北站，还有重庆唯一的一个机场江北机场，今年的T3航站楼会修好。所以，我们的北面又有机场有火车站啊，地很平。当然大虹桥还有会展中心，我们也有国博中心。

上海的南边是松江大学城，我们的西面是西永大学城，大学城也很类似的，就是很远，一根地铁拉过去。然后，我们重庆还有两个山脉，我把两个山脉用黄线标出来了。

那上海的陆家嘴其实是很漂亮的，是上海的名片，他对面的外滩也是非常漂亮的。那我们的朝天门是我们的名片，朝天门对岸的江北嘴以及对岸的南滨路，也是我们名片。所以从名片来讲陆家嘴是下的名片，我们两江交汇的是重庆的名片。

对浦东来讲就是我们的南岸，浦东区说实话就是一点一点发展的很慢的，南岸区超过铜锣山以东的方向发展也是很慢的，我花了一根线，那个是南山铜锣山山脉，他也是一个山，但是铜锣山要比歌乐山终南山山脉，要小一点也近一点，但是也是一个城市副中心。

二、重庆市场状况

1、一手房源

好了讲了地理，人口留在下一次。我们来讲一下怎么样买房，当然水库多军最重要是买房的嘛，我梳理了几个现在还能买到的一手房，有江北区的、南岸区的、渝中区的、九龙坡、大渡口、渝北都有，我们来看看价格：紫御江山1.8万起，还不看江，真的是好贵。然后阅江阁最差的套就是一万六了，看下一两万也是好贵。然后像渝中区的和泓江山国际、滨江一号。都是到两万左右的一个一个水平，当然地理位置差一点的广厦城蜜宫、翠竹园可能还在套内一万以内。

对一手房的现状来讲已经有很多开发商开始卖建面不卖套内了，这是个趋势，那以后请大家也越来越熟练地接受重庆一手房也卖建面这样的一个趋势。涨价了嘛，变相涨价，开发商也是懂的。

但是这些楼盘买不买见仁见智了。现在呢，我觉得是有点小贵，但是按照我们对重庆的估计，现在一万五的明天就三万吧，因为我们在全程三万全城四万这样的一个预期下，其实现在看也不贵的，什么叫笋盘，你早一年买就是笋盘。

那当然更多的开发商，是选择了捂盘惜售，一些房源变成了开发商高层的红包。所以提到一个叫指标费的概念。指标费是什么呢，就是相当于说，你们买这个房子一手房限价备案价又不高，现在市场行情又很好，所以这样开发商高层的套利空间就有了。

我梳理了一下，六月份卖出去的一些指标费的情况，恒大这个开发商特别的不明智，他的备案价很低，所以他就只有以备案价去卖。所以他导致了他两个楼盘都有指标费这样的情况，恒大御龙天峰六月份卖完了的，套内是一万六，但是，御龙天峰二手房套内都是要到一万七一万八的，他的指标费是五万。恒大嘉州城在宇宙中心，宇宙中心你搜一搜就知道是重庆的哪个地方。他是十万一个，套内是一万六一万七，二手房是1.9万，当然二手房比较的是旁边的三鼎道国宾城。

还有一个楼盘叫星耀天地。他是精装修江景房，在江北区非常不错，他的指标费四十万一个。交了指标费价格是1.35到1.45万。如果不交指标费自己去售楼部买价格是2.5到三万左右，好像还剩一个二楼，不知道有没卖出去啊。

相指标费肯定是开发商高层说的，而且是不开发票的。当然呢，即使有指标费，这盘也是非常快的卖完了，大部分不是我们水库的库友买的，而是重庆的本地人或者是其他投资客买的。当然要不要付指标费，这个这个东西真的是仁者见仁，智者见智了，我不认为花40万现金买一个指标是傻子，在这里我想引用欧神的一段话。

欧神说“你买一套500W的房子，如果肯掏100W出来，作为中介的“好处费”。我想肯这么干的人，肯定是凤毛菱角，人中之绝。”我当时没反应过来，后来想的确是这样，如果中介费要给到一百万好处费，那说明这个盘多笋啊，肯定是笋两百万啊。

2、二手房源

下面我来分享一下，二手房的现状，最主要的几个特征，我都列出来了，我会一个一个说。第一个特征就是笋盘难找，大家都是水货多军啊，我们想找的房子都是有几个特点。要核心区、大户型、0首付、精装修、租金抵月供的房子，但是这种房子臣妾真的办不到，真的市面上真的没有。

对评估价来说，到目前为止，还是有人不断的问你现在有没有首付几万的房子，现在有没有零首付的房子。我想说的是在房价急速上涨的时候，能买到稍微能租平的房子不错啦，很多房子，直接就是首付四成五成。比如说我的一个朋友买了房子，我去年说买，他不买拖到了今年，首付今年直接五成，天岭风景可以去找一找。枉费我给他洗脑洗了那么多次。

另外一个特点，那是跳价严重，很多房东说好了多少成交，后来就不卖了，当然这个是没签约也没什么嘛。到了后面更严重，签约了不卖了，契约精神欠缺。重庆二手房因为没有网签，所以上家是欠缺而契约精神的，违约率比较高，甚至出现了一房多卖的情况，那这个时候就需要筛选房东了，筛选房东本身就是一个风控。

3、贷款政策

关于贷款问题呢，我想给大家一个干货，就是你在哪个地方买的房子，你最好就在那个中介那里办理贷款，不要自己拿出来做。我们认为在中介里成交了再在这里办贷款这样成功率最高的，因为涉及到一个中介服务费和贷款付费的。

给大家发一张图，这是重庆的链家的收费图。

我们可以看到在中介费以外还有一个贷款服务费。贷款服务费是重庆的特色，因为重庆的房价没有北上广深高，他一定要有一个这样的费用作为中介的其他一块收入。不然的话中介的成本实在是太高了，他活不下去。所以就是他这笔钱是中介来赚的，他赚了这笔钱也会安安心心的帮你搞贷款。

然后有一个是风险暴露。最近我的单子出现了风险暴露，然后周围亲戚朋友或者是友军的一些单子也出现了风险暴露。这个没办法，该打官司的时候就要打。

再给大家看张图：

这是今天江北区人民法院的一张开庭公告的图，我拍的，为什么我会去江北区法院法院呢，就是单子风险暴露，上家签约之后没搞定，所以就打官司。当然我们是原告在，但是在经济纠纷中一般是被告比较好，因为被告说明是赚钱了，原告没有赚钱亏钱了嘛。在这里呢给大家分享一下，因为我是重庆的本地人，所以有一些资源，我自己这个委托律师，他是我的初中同学，他现在在重庆一家很不错的律所，当合伙律师，所以我的我的单子和我的朋友单子都交给他。以后水库多军要打官司，我也可以给你们推荐，律师费你们自己谈，反正也不贵。

下面几张图是讲贷款问题的：

贷款问题对水库多军来说是最重要的问题。我依次给大家分享一下。首先，大家都知道三无人员很多银行不办贷款了，但这个文件出自于哪里，我们来看一下这个文件的性质是什么样的。这个文件夹是在2017年1月12号发出来的，由十二家金融机构加上公积金中心一起发表一个联合声明反对炒房就是不给三无人员办贷款了，但是这个文件出来之后为什么还有几个月大家发现三无人员还可以办贷款呢？因为这个联合声明是一个自律性质的联合声明，几个银行在一起坐在一起啊，说我们不给三无人员办贷款了，大家一起说，好不给了。

但是私下里给不给贷款呢，这个完全要看每家银行领导人的尿性了。所以这个文件只是一个窗口渠道下的一个自律性文件。当然目前的趋势是越来越严了，这个不完全和舆论有关，还和银行的额度有关，我们认为银行的额度在不给三无人办贷款起了推波助澜的作用。

然后第二张图，是重庆的某银行停贷的图，大家看清楚了，是全重庆市停贷，一手房停贷二手房停贷。本来我想走这家银行签一单二手房的。这个文件08:55发的，九点半的时候，我的御用中介朋友发给我说贷不了，没办法只能紧急换银行，又是损失无数。

现在的贷款的情况，四大行中只有建行还有额度，批了之后抵押进去很快放款，三无人员首付四成。重庆银行有额度三无人员首付五成，光大银行没有额度招商银行没有额度，xx银行全城停贷，中信银行不接三无，华夏银行不接三无，工商银行不接卖方公证，农业银行不接受卖方公证。但是这里有一个情况就是没额度和审批通不通过是两码事，没有额度不可以不代表他不可以审批通过，他就是放款慢。我们内部成员有一个单子他知道光大银行没有额度但是还是去贷了，然后也做进去了，光大银行给他说要四到七个月放款，就是下个季度下个季度呗。

当然有额度没额度这个，完全还是要看和银行的关系了，上家的关系和下家的关系都要看。我们有一个上家，是我们内部人的单子，上家是重庆市南川区的区长市委副书记。我们还专门去网上政府网站去查了一下，还真是他。身份证复印件什么的我们都有。银行面签过户的时候还是本人去的，这个级别相当于说普陀区区长吧，结果过完户发现工行没有额度迟迟不放款。后来把他夫人气得不行，因为我们那个合同上又没有写规定啥时放款，我们不敢写对不对。所以呢，他夫人就去找自己的关系把款放了。

4、公证书

那现在呢，全权委托公证是笑了，重庆的串串房ABC单，受到了巨大冲击。风险也逐渐暴露了，待会儿会提到我自己的单子风险出现暴露。

三、那些坑（一）

后面是两个坑，希望库友们可以注意下。

1、低首付包干

一个是低首付多少让包干。这两个截图是很典型的标志，我们认为，凡是提到多少万包干的，基本都会存在大小的问题，通俗点就是不太靠谱。你想啊，贷款资格都不知道，首付成数都不知道，契税是百分一百分之二百分之三都是不知道你怎么能算出包干价。重庆的包干价是包税费的，这也是比较奇葩。所以呢，我们觉得大家低首付的房源多一个心眼儿。你们可以去了解，但是呢，多花点时间和精力来排查是否靠谱。

2、ABC单风险

这是一个ABC单公证过户的。算了，我也不多说了，本来想跟大家分享一下的啊，是我自己单子出现风险敞口，还好我去查封了。

四、目前该怎么办？

1、新房or二手房

对多军来说怎么买才是关键，首要选择新房还是二手？新房，那比较省事，但是价格呢比较贵，二手房的价格比较低，但普遍评估价不足，杠杆比例不够。所以大家要选择，也送大家一段话吧，也是欧神的。

“凡事皆有代价，我们要学会带我们要学会用代价去换东西。”

所以大家选择新房还是二手的时候都要考虑一下，如果你确定要买的话，因为两面都有各种各样的问题，前两天跟上海朋友聊天，我们有一个群，“重庆小面”的小群就门槛是五百平，大家在里面都是明盘。我们发现有一些去年跟着别人无脑买入的才是最省心，赚的最多可以并发四套的。所以我们有一个特点就是时机大于一切，你在今年买的可能不是笋盘。但是你明年一定是笋盘。

2、抵押贷推荐

当然，我们都知道后面怎么买，全款再抵押。全款抵押我们走通了，当然这是我朋友的单子，是重庆本地人清房全款，也是持有了好多年了，我们找了好多家贷款中介，选了一个。他们贷款产品分享给大家，全款再抵押。他们有三个银行的产品，一个银行是他们的这个贷款中介我忘了，待会会拉微信群。然后他们在a银行是保证金银行，他们是给了这个银行保证金的他们关系最好的银行。我们那是走的是这个银行利率7.2。十年期的等额本息和三年期的先息后本。

这家银行的牛逼之处在于它流程真的是很快。然后办理完抵押之后，我不知道是不是和我关系好的原因啊，他第二天就放款了，当然啊，正常的情况他说是三天以内，一般来说，第二天或第三天就放款。

第二家银行利率6.9，然后十五年等额本息和三年期先息后本，没什么特点。c银行那是一家村镇银行，专门处理他们疑难杂症的单子利率很高，十年期的等额本息，还要做一个什么回报每年百分0.5，这个我至今没弄懂是什么意思，他就给我打了个比方，我把这个比方原原本本的给大家分享，他说一百万贷款银行会让你买个两千万元左右，或什么保险或黄金啊或类似的，是他们处理疑难杂症的银行。抵押贷这个肯定以后是趋势吗，所以给大家分享一下这个渠道，回头会拉一个群，需要的自己来找我哈。

五、问答时间？

Q1：我在重庆已经投资了一套房子了，有没有什么方法可以做现金流？

A1：一套房子要做现金流吗？怎么看？一般来讲，欧神的是空关，但是空关对于一般人来讲，有一点心理上的压力。毕竟每个月或多或少都是钱。我觉得这个问题，要看你的投资期限，如果你的投资期限五年以上，我建议你还是装修一下。然后如果你的投资期限在两年以内或两年以内都不确定，随时可以要卖那你也不用搞什么装修了，当然两到五年嘛，我觉得你可以装修。因为你不确定他你什么时候卖有可能很长，如果很长的时候，你还不装修，可能会有些机会成本，那如果你觉得重庆要打仗，以后可以要过来住，我觉得还是装修了吧。

Q2：欧神推荐过的和黄御峰一手，请问您怎么看？

A2：和黄御峰真的是不错，欧神推得，很好。

Q3：400平米一层，可以分割吗？产权性质是住宅还是商业？

A3：住宅。不可以分割。至少200万半层起买。全款

Q4：請問港、澳、台人士可以買重庆房嗎？

A4：重庆不限购。欢迎港澳台同胞来去库存。

Q5：九月份时再入手重庆晚吗？

A5：哪个时候买都不晚。毕竟十年的雪坡。当然越早越好。

Q6：重庆的并发现在是不是必须在不同区？

A6：不是