本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
在不到半个月的时间里，凯德集团送走了“来福士1.0”和“来福士2.0”，又迎来了“来福士3.0”在上海北外滩的开业运营。
据凯德集团（中国）商业管理首席执行官陈永明介绍，1.0版本的人广来福士是商业聚集；2.0版本的长宁来福士则是打造一个社群，把人带到线下再融进生态圈；3.0版本的北外滩来福士紧随城市发展，又融入了文化和社会的面貌。
《中国经营报》记者了解到，这一系列的商业资产“换仓”，正是由凯德集团“地产+基金”模式决定的。值得一提的是，尽管位于上海、北京、宁波、成都和杭州的6座来福士资产组合的部分股权被出售，但凯德集团仍将继续负责上述项目的运营及资产管理。
与此同时，在“十四五”期间，凯德集团将在既有的商业、住宅和城镇开发、服务公寓等业务基础上，瞄准“新基建”机遇，开辟新经济资产赛道。据了解，凯德集团在中国的新经济资产规模，将从2020年底的15亿新元（新加坡元）扩大到50亿新元，投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。
北外滩双子塔“重生”
7月10日，全球第十座、上海第三座来福士——北外滩来福士正式开业。该项目位于北外滩核心区域，总建筑面积约42万平方米，连接地铁12号线提篮桥站，将着力打造集“文化、艺术、科技、旅游”于一体的融合平台。
三年前，凯德集团通过来福士基金与新加坡政府投资公司以127.86亿元竞得上港集团旗下的星港国际中心项目，刷新集团在华单体项目收购交易金额纪录，这座“上海最高双子塔”也正是北外滩来福士的前身。
（北外滩来福士）
虹口区北外滩新一轮的规划，被誉为上海启动陆家嘴规划建设之后最大手笔的方案，开发体量将达到840万平方米。高力国际研报显示，至2020年末，北外滩已汇聚金融企业1800余家，资产管理规模超过6万亿元（人民币）。北外滩集“航运+金融+科技”三轮驱动的发展趋势日趋明显。
“作为最新一代来福士产品，北外滩来福士既传承了来福士品牌的特色和优势，又融入了公司许多新的创新尝试。”陈永明表示，项目位于北外滩核心地段，区位优势显著，期望将其打造成为区域乃至城市级精品商业项目。随着北外滩商圈的建设和崛起，为区域注入持久活力。
陈永明所说的“创新尝试”，包括凯德集团首次推出的商业创新试验场——Bridge+Spark，以及凯德集团联手私立传统艺术馆御承堂打造的新概念艺术空间——C3Museum北外滩艺术馆。
据了解，Bridge+Spark发源于凯德集团旗下的灵活办公空间和互动社群平台——奕桥Bridge+，首次从办公进入零售，打造复合型商业空间；C3Museum北外滩艺术馆立足传统文化，采用新媒体科技——实物造景、互动投影等技术，打破博物馆固有的叙事方式，呈现大量回流珍品以及精美绝伦的官窑瓷器，带领消费者穿梭时空，共同感悟中国传统文化和艺术。
值得一提的是，城市集市为北外滩来福士定制打造了“重逢·记忆中的90年代上海”主题街区，将20世纪90年代的弄堂场景一比一还原，回归市井烟火气息，引得顾客纷纷留步排队，打卡留念。
对此，陈永明表示：“现在整个市场都改变了，商业租赁这一块，很多不同的房地产开发商都在做，租户现在选择比过去要丰富很多。我们的思想也改变了，现在我们把开发的部分面积拿出来自己运营，而不是租出去，这使得我们团队在运营过程中能接触到租户。作为开发商，有自己的运营平台非常重要，所以公司这次在北外滩来福士尝试运营创新空间。”
陈永明进一步表示，未来租赁面积可能不会达到100%，可能是90%，整体来说可能是95%，留下5%的租赁面积去创造一个新的空间，以推动另外95%的出租。截至目前，北外滩来福士已引入200余家租户，出租率达92%，在入驻商户中超过50%为品牌首店。
出售6座来福士股权
据了解，就在北外滩来福士开业之前的6月28日，凯德集团宣布向中国平安人寿保险出售其位于上海、北京、宁波、成都和杭州的6项来福士资产组合的部分股权，其中便包括1.0版本的人广来福士和2.0版本的长宁来福士。
记者了解到，上述资产组合的总资产价值为467亿元。在一系列交易完成后，凯德集团在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。此交易预计于2021年三季度完成，将为凯德集团实现资本回收超过95.23亿元（约合20亿新元）。
在凯德集团方面看来，这是集团深入推行本地化运作的关键一步，也是对集团成熟的国际资本平台的重要延伸和有效补充。
凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示，来福士投资组合位于门户城市，并与主要交通枢纽紧密连接，是凯德集团综合体项目中的精华。2008至2020年间，交易涉及的6项来福士投资组合所取得的基金管理费率平均约为62个基点，能够提供稳定经常性收益的成熟资产。
此次出售股权涉及的来福士项目运营期限少则4年、长则17年新加坡来福士公司，大多为当地城市的地标型商业综合体。选择这些核心资产进行股权交易，正是由凯德集团的商业模式所决定的，也是正常的资产再循环。
据介绍，凯德集团通过“地产+基金”模式，形成了“投、融、管、退”的完整价值闭环。项目初期由私募基金负责开发和孵化，通过高效运营，不断提升资产价值和回报率；待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。
陈永明认为，凯德集团一直跟着时代走，以后也将继续改变和迭代，出现第四代、第五代乃至第六代来福士产品。
发力数据中心园区经济
1994年，凯德集团以上海百腾大厦为起点进入中国市场；在27年间，中国已成为公司布局的核心市场。
此后，凯德集团的投资视野逐渐从商业地产拓展。2019年，凯德集团以110亿新元收购星桥腾飞，将产业链延伸至产业园区、工业及物流地产等资产类别。2020年，原CRCT更名为凯德中国信托（CLCT），并收购了凯德集团旗下的5个产业园区，这是CLCT首次进军产业园区项目。同年，凯德集团也开始向新经济领域发力。
今年4月28日，凯德集团宣布以36.6亿元收购位于上海市闵行区的数据中心园区，这是集团在中国布局的首个数据中心项目，也意味着集团迈出了在中国加大新经济资产投资的战略一步。
据了解，上述数据中心园区由4栋建筑组成，全部建成后总建筑面积可达75000平方米，IT供电容量可达55兆瓦。目前，园区已经投入运营，所服务的主要客户包括中国两家最大的电信运营公司。
对于此次投资，凯德集团数据中心首席执行官兼集团首席战略官何继红表示，5G、人工智能和大数据正在推动数字经济增长，并创造了对数据中心的强劲需求。数据中心这一持续增长的资产类别，是一个全球性投资机会，也是凯德集团的战略重心之一。
第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可也表示，与前几次金融危机之后的应对方式相似，投资者的投资行为已逐渐向核心资产进行战略转移。“但是之前的核心资产定义在CBD的写字楼，因疫情原因政府大力扶持的政策背景下，科研类资产数据中心及一些服务ESG内的资产在过去一段时间增长较快。”
第一太平戴维斯报告分析称，疫情催生的线上需求也在一定程度上推升了数据中心市场规模上升，未来新增数据中心将集中于一线城市周边。
相关数据显示，在亚太地区，预计到2024年，数据中心行业将以两位数的年复合增长率快速发展。在云服务提供商和新兴批发客户的强劲需求支持下，中国的数据中心市场预计将以30%的年复合增长率增长。
公开资料显示，凯德集团目前在新加坡和欧洲分别拥有4个和11个数据中心新加坡来福士公司，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。而在2020年10月，凯德集团成立了首只拥有100%第三方资本的数据中心私募基金——韩国数据中心1号，将在韩国投资一个场外数据中心开发项目，该项目邻近首尔的主要商业区，毗邻上岩数字媒体城。
“进入中国数据中心市场，让我们的资产类别更加多元化，同时得以发展多领域的运营能力，这也符合集团在中国加大新经济资产投资的战略。”潘子翔表示，集团看好在上海、北京和深圳等城市扩大数据中心业务规模的潜力，在新经济资产规模扩大的同时也将带动基金管理业务的增长。
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